物管龙头：万物云多元赛道并进，科技重塑空间效率.docxVIP

厚积薄发，重新定义“空间科技服务商” 三十年创新先行，空间服务稳中求进 万物云空间科技服务股份有限公司（后简称“公司”）成立于 2001 年 2 月 20 日，是中国领先的全局空间服务提供商，长期投入科技研发，空间科技能力行业领先，是独一无二的由小区、商企和城市空间“三驾马车”业务体系协同驱动的服务供货商。其业务包括以下三大板块：i ）社区空间居住消费服务、ii）商企和城市空间综合服务、 iii）AIoT 及BPaaS 解决方案服务。公司前身为万科物业，作为万科企业股份有限公司的控股子公司，其业务历史可追溯至 1990 年，主要历经 4 个发展阶段： 1 990~2000 年：品牌创新，服务管理迭代升级。在万科集团确立了“做好物业服务”为目标后，1990 年开启万科物业业务。在小区空间服务领域打造了具有极高美誉度和家喻户晓的万科物业品牌，并首创市场化物业运营方式，协助主管部门订立物业管理行业的行业标准。1991 年，国内首创业主自治与专业服务相结合的“共管模式”，并推动成立了中国大陆第一个业主委员会。1996 年，万科物业中标中国物业管理行业第一个公开招标项目深圳鹿丹村项目。同年（1996 年）成为了国内第一家通过ISO9002 国际质量管理体系认证的物管企业，引领行业提高服务质量。1998~1999年先后推出“无人化”管理模式、“个性化”服务模式，创新升级，积极探索物业新模式。 2001~2014 年：稳扎稳打，继续探索物业管理新模式。2001 年，获得国家建设部首批物业管理一级资质证书，成为中国首批获得一级资质的物业管理企业。同年 （2001 年），推出所有外接项目，中止市场化，稳扎稳打继续探索物业新模式。2005年创新推出“五步一法”服务，是万科物业优良传统和多年物业服务实践经验总结的基础上尝试通过感知客户价值、理解客户需求，进而对现有的服务流程和关键环节进行梳理、提炼和创新而提出的客户服务体系。2010 年首次获得中指物管百强第一名，物管创新卓有成效。 2 015~2019 年：扩容升级，开启市场化新时代。在 2015 年 1 月，上海上实物 业管理有限公司与万科物业开展合作，引进万科物业 EBA 系统，成功开启万科物业 2015 年市场化的新征程。万科物业全面市场化。2018 年 5 月，打造了中国第一个 “物业城市”，在市场化机制下，作为城市空间整合服务提供商，对城市空间里的公共资源、公共项目进行全流程管理、协调、服务及运营。2018 年 3 月正式加入BOMA中国，持续对标国际商业地产管理标准。2018 年 7 月，万科物业在纽交所成为戴德梁行的第四大股东，并于 2019 年与戴德梁行成立合资公司“万物梁行”成为万物云版图中重要的一块。 2 020 年~至今：恰逢其时，“万物云”上市在即。2020 年万科物业首次披露“三驾马车”模型，包括CS 社区空间、BS 商企空间、US 城市空间。2021 年 11 月，万科企业股份有限公司（股票代码：000002.SZ）发布《关于拟分拆子公司到香港联交所上市的公告》，拟分拆万物云到香港联交所上市。2022 年 4 月 1 日正式向港交所递 交上市申请表，名称万物云（股票代码：H01782.HK），招股日期为 2022 年 9 月 19 日~2022 年 9 月 22 日，每股发售价 47.1~52.7 港元；上市日期为 2022 年 9 月 29 日。 图表 1 万物云发展历程 资料来源：公司招股说明书， 股权结构集中，管理层经验丰富，具备“人和”优势 万物云空间科技服务股份有限公司由万科企业股份有限公司（母公司）控股，截至招股书提交日的公司股权架构中，母公司万科企业持股比例占 62.89%，其实际控制人为朱保全。 截至招股书提交及全球发售完成后的公司股权结构分别为， i）万科及关联方：持股占比 62.89%/56.60%，其中主要为万科企业持股，占到了 57.12%/51.41%。 ii） 上市前投资人持股：占比 28.64%/25.69%，值得注意的是博裕资本通过 Radiant Sunbeam Limited 持股 17.14%/15.42%，58 集团通过 Dream Landing Holdings Limited 持股 2.86%/2.57%，博裕投资合伙人周奇和姚劲波皆担任公司非执行董事。 2017 年公司引入战投博裕资本、58 集团（二者分别持股 25%、5%），2021 年 11 月 26 日，博裕投资转让万物云 7.6%的股份，对价 69.86 亿；2021 年 12 月 31 日， 58 集团转让了万物云 2.14%的股份，对价 19.91 亿元。此外，阳光城总持股为 1.91% （包含通过云南云腾间接持股