某地产关于住宅及商业的定价模型.pptVIP

* * * （11）价格检验子模型启动 三、万科价格模型（商业版）——以城市花园城市1道为例 2、商业价格模型的操作实例 第三十一页，共四十页。 …… 价格检验完成 均价是否达到要求 价格生成完成 基价输入 是 否 模型制定 各维度是否合理 是 调整因子附加 生成价格表 不同类型均价判断 楼层均价判断 最高最低价判断 经验判断 …… 否 各类附加值 策略附加 三、万科价格模型（商业版）——以城市花园城市1道为例 3、整体流程和对模型结果的修正 第三十二页，共四十页。 1、该模型的特点及优劣 （1）简单性：该模型将价格制定中的各类因素抽象化、数学化，且通过一个自变量的输入，生成所有房源的价格； （2）科学性：该模型将价格制定中影响价格的各类因素均加以考虑，并考虑了主要的特殊因素； （3）易用性：例如：调价只需要变动自变量…… （4）系统性：这是最重要的一点，通过对定价各类因素的系统化，避免定价的随意性； 使用中需要注意： （1）新盘新开的首次定价非常重要，需要从市场情况、客户心理、产品特点等方面对维度进行精心设置；并可能有一个调整和修正的过程； （2）对Pn的个别修正还是必要的； 四、万科价格模型的评价 第三十三页，共四十页。 2、进一步需要思考的问题 （1）维度的优化：对于不同的产品（高层、小高层、情景洋房、合院情景洋房、叠T、TH、集中商业、小区商业……）的维度的进一步优化； （2）不同产品之间的价格平衡； （3）产品线与价格的“梯队”问题； （4）如何准确发现和解读市场信号？尤其是作为该城市组团内的标杆性项目的时候。 四、万科价格模型的评价 第三十四页，共四十页。 五、万科价格模型应用举例 第三十五页，共四十页。 谢谢！ Pn ＝ P0 ×(1+Y) ＝ P0×[1+ ] 第三十六页，共四十页。 ① ② ⑦ ③ ④ ⑤ ⑥ 1 2 C 第三十七页，共四十页。 第三十八页，共四十页。 第三十九页，共四十页。 内容总结 万科关于住宅及商业的定价模型。价格制定与价格检测。二、万科价格模型（住宅版）——以蓝湾为例。三、万科价格模型（商业版）——以城花为例。万科天景花园A、B、C栋价格表。（4）其他方法：竞品价格综合法、无差别定价法、一房一价法、经营计划反推法。3）定价比较倚重于经验判断和主观判断。该基价一经输入模型，模型将自动计算所有房源的原始价格。（2）原始价格：该模型的因变量，一般为该房源的按揭实收价。（4）权重：标志各个维度之间的不同的重要程度。（5）综合系数：维度和权重的叠加，标志不同房源间的价格差异。优选的结果是发现：哪些产品好、哪些产品更好，哪些产品相对较差。3）户型均价检验：检验各种户型之间的均价差异。P类型1× S类型1。C 第四十页，共四十页。 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 万科关于住宅及商业的定价模型 价格制定与价格检测 第一页，共四十页。 定价的第一原则： 最大程度的发现产品的真实价值，使产品价格与价值最大程度的接近。 实现这一原则的数学原理： 优选法。 第二页，共四十页。 目录 序：以前的定价方式 一、万科价格模型的原理 1、名词解释 2、定价原理 3、价格生成子模型 4、价格检测子模型 二、万科价格模型（住宅版）——以蓝湾为例 1、住宅价格模型的三大维度 2、住宅价格模型的操作实例 3、对价格模型结果的修正 三、万科价格模型（商业版）——以城花为例 1、商业价格模型的四大维度 2、商业价格模型的操作实例 3、对价格模型结果的修正 四、万科价格模型的评价 1、该模型的特点及优劣 2、进一步需要思考的问题 五、万科价格模型应用举例 万科天景花园A、B、C栋价格表 第三页，共四十页。 序：以前的定价方式 1、主要的前模型定价方式 （1）基价－差价法 1）确定基价 2）总平面图确定各栋间差价 3）确定层差 4）制定价格表 5）销售中检验、反馈 （2）基价－系数法 1）确定基价 2）总平面图确定各栋间差价的系数 3）基价与系数相乘，并纵横比较 4）确定层差 5）制定价格表 （3）混合法 以上两种方法的混合 （4）其他方法：竞品价格综合法、无差别定价法、一房一价法、经营计划反推法 第四页，共四十页。 序论：前模型定价方式 2、前模型定价方式的优劣 （1）优点