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Word文档，下载后可任意编辑 PAGE 1 写字楼操盘心得 写字楼操盘心得  名目  一、写字楼口碑树造：  二、写字楼营销策略：  三、写字楼营销手法：  四、写字楼销售周期：  五、写字楼销售道具：  六、写字楼与裙楼商业的关系：  七、写字楼价格策略：  八、写字楼线下行销策略  自己目前在主城区操作了一个商务综合体项目，其中有部分写字楼物业，大胆的各位博友互  相交换一下写字楼部分操盘的感受。  一、写字楼口碑树造：  作为写字楼的客户群一般不会从报纸上去得到信息，他们一般会更多的通过代理行或者业内  的一些人士去了解写字的楼状况，所以务必要打造项目自身的口碑。  1、业内的口碑  选择一些高端的房地产杂志常常露面，多参与一些房产方面的年会、论坛，在业内形成了一  个良好的口碑。  2、社会的口碑  在财经上做一些广告，另外在基本的涉外杂志上刊载广告，扩大品牌知名度。  二、写字楼营销策略：  一般说来，写字楼项目处于规划前期就将写字楼整栋销售作为第一选择；当规划前期后就预备走散售路线；究竟实行何种策略，与许多因素有关。写字楼散售之后物业不便于统一管理，项目的品质会被拉下一个档次，因此为了保证项目的整体品质，顶级的写字楼盘大多实行全部整栋销售或者部分整栋销售、剩余整层销售的策略。与之相反，低端的写字楼由于客户多  是成长中的小企业，一般选取散售策略。  三、写字楼营销手法：  第一阶段，在封顶前两个月之前，实行整栋营销的方式，与意向的大单客户谈判；  第二阶段，离封顶只剩两个月了，如果还没有意向签单的客户，就会转向整层销售。假如是单栋，打散为整层，假如是双塔，一般只会打散一栋，另一栋连续保留整栋出售。  第三阶段，封顶之后，假如谈判状况仍旧忽视想，则可能转向散售。  第四阶段，外立面建好之后，假如销售实在糟糕，那么就选择租售结合的方式。  四、写字楼销售周期：  销售周期2年——2.5年  写字楼的策略变动性大，销售方式比较敏捷，主要伴随价格的考量在供应市场与需求市场之  间博弈（价格合适就卖，价格不合适就养）。  开发商要养楼务必考虑项目资金成本，团队经营成本，项目出租后，租金和银行贷款利息是否持公平。另外养楼也有期限。写字楼40-50年的产权，超过10年后该楼的价值会大打折  扣，所以三五年以内务必脱手，否则就很难出售，只能始终出租。  五、写字楼销售道具：  1、样板间  写字楼以样板间展现给买家或租客，主要是为了影响买家及租客的心理。样板间就如一个人盛装迎接客人，毛坯房就如素面朝天迎接客人，前者会使客人有被重视的感觉，在相同条件  下，使买家或租客得到最直观的用法感受，胜利交易的可能性更大。  样板间有只带装修不带办公设备的，也有带全部办公设备的；有些为几十平方米的样板间，有些则是几千平方米的示范层。而从这些样板间所设的楼层来看，多数选择在景观、朝向最  好的单位。  2、大堂  有特色的写字楼项目，多数是由于大堂有特点，大堂面积特别大，层高特别高，能挺直向客  户展现写字楼的共性特点，更易打动买家或租客。  向租客、买家展现大堂也是近段时间以来写字楼兴起的实物展现风潮。从时间上来看，大堂由于施工难度高，所以展现的时间多数比样板间稍迟。有些写字楼在正式发售、出租之后才  展现大堂，有些在正式发售、出租前已经公展开示。  六、写字楼与裙楼商业的关系：  关系问题上，应尽量遵循以下六项原则。即：产品设计上要相对独立，分隔人流；商  业定位选择中高档业态；商业与写字楼配套相互支持；小体量商业不走传统经营业态。  七、写字楼价格策略：  在写字楼的定价原则上，首先要考虑付款方式对销售均价实现的影响。其次要考虑展  示面与朝向对价格的影响。再次要在定价时预留足够的折扣空间。  八、写字楼线下行销策略  从销售写字楼的阅历得出，客户资源直销是最重要的写字楼营销手段。写字楼营销一  定要实行主动出击的方法，主要是线下活动或线下沟通。(   12345  第二篇：操盘心得 16000字 昨天，20xx年3月21日，徐文明老师做客CCTV证券资讯频道“操盘大讲堂”栏目，他作为当天的唯一主讲人在中国人民大学逸夫会堂进行公开课。虽然