绿地下阶段推广策略六-八月.ppt

绿地下阶段推广策略六-八月;对当下市场的研判;经历近一年多的需求积累，09年3-5月郑州楼市迎来春天，主力是住宅刚性需求。;一直以来，郑州楼市的主力声音是住宅。09年的3-5月同样不例外。;具体到写字楼市场，有以下特点： 1、3月份写字楼市场集中放量，全市成交套数349套，成交面积56000平米，成交均价4356元/㎡。 2、4月份以后，市场热情较大下降，4月全市成交面积36000平米，环比下降36%。 3、郑州写字楼市场的主力买家，从人数上讲，投资客仍占主体。近三月来，写字楼市场销售套数最高的两个楼盘，裕鸿国际和原盛国际都是纯粹的投资型写字楼物业。;4、进入4月后，郑州多家办公物业纷纷效仿裕鸿国际，进入价格战的行列。紫荆山方圆创世4180/㎡元起。郑东CBD景峰国际5080元/㎡起。 郑州写字楼卖成住宅价。;5、参考原盛国际成交客户分析，归纳写字楼投资客的共性;5、参考原盛国际成交客户分析，归纳写字楼投资客的共性;5、参考原盛国际成交客户分析，归纳写字楼投资客的共性;5、参考原盛国际成交客户分析，归纳写字楼投资客的共性;5、参考原盛国际成交客户分析，归纳写字楼投资客的共性;郑州写字楼投资客素描;虽然裕鸿国际和原盛国际属于完全不同性质的投资楼盘，裕鸿国际连续半年一直是郑州写字楼销冠、媒体投放冠军、超高的性价比，优越的地段位置，完全成熟的商业商务氛围，投资安全，回报确定……除了未来潜力、开发商品牌以外，裕鸿国际比之原盛国际，确实高出一筹。 但市场事实是，唯此两家办公物业领郑州写字楼投资市场。 所以，学习竞争对手，才能与对手竞争。;原盛国际后期推广发力方向 1、线上推广：增强公信力（借力政府、媒体），增强客户安全信心和未来预期。 2、地理位置无法改变的情况下，加强渠道推进。客户不会主动走到现场，我们应想方设法让项目传达到投资客群活动区域。 3、学习裕鸿国际推广中的策略统一性。裕鸿国际自去年推出市场以来，诉求核心从未偏离过“性价比”主题。原盛国际则应紧扣“交通升级 区域升值”主核心不动摇。 4、案场小型公关活动：主要作用为准客户逼定，长期坚持，至少每???周一次，内容和形式均可从简。 如：理财大讲堂（股票分析、合理避税、商业物业投资讲座）、高铁视听观摩、国家政策宣讲、专家剖析等等;对未来的预测;市场舆论 5月22日，《大河报》《郑州晚报》等多家本地媒体头版头条新闻报道：经国务院批准，郑州地铁6月6日正式开工。 整个郑州，6月将再掀一轮地铁舆论。作为距离地铁口最近的纯办公物业，原盛国际再次迎来一次市场机遇。 但根据国内发达城市如上海的经验，地铁作为一个全新事物，只有在真正形成路网后，优势才会全面爆发。 所以，地铁将作为6月宣称主题。 《郑州晚报》5月15日 封底报道：徐（州）兰（州）高铁（郑州到西安段）河南境内铺轨完毕，完成投资超500亿，国庆试运行。 高铁已切实来到郑州，虽然项目500米之遥的综合交通枢纽近期仍无法投入使用，但其承载的高铁概念已不再是纸上谈兵。 高铁宣称，势在必行。;促进项目销售的进展，市场需要新亮点。 第二栋MONO的推出，乃至准甲的推出，提价不可避免，当价格优势不复存在，项目需要更高层次、更深内涵的品质支撑。 全年的销售任务完成，整个项目的利润要求，都让提升项目品质，挖掘项目更核心利益成为必然之路。;地铁主题作为阶段主打，高铁主题作为长期策略方向。 所有推广步调在推广主题统领下科学推进，同时在特定阶段、特定渠道和销售道具的运用上，应该具体问题具体分析，提升整体品质的同时，必须兼顾即时的销售促进。;6-8月推广主题安排;节点划分;6月：政府舆论切入，再掀地铁热潮 你所见，只是财富冰山一角！ ——郑州地铁，6月6日正式动工。 7月：历史变革角度切入，有史有据避免自卖自夸 郑州高铁，已来到你身边！ ——100年郑州兴盛史惊天规律：50年，一巨变。 8月：高铁划时代意义，完善项目价值体系 高铁加速度 财富核聚群 ——中国首倡 高铁交汇站写字楼 8月后：完成高铁对物业价值的极大提升，强销 错过。再等50年 ——中国首倡高铁交汇站写字楼 火热销售;主题阐述 从地铁到高铁， 从历史到现实世界， 从高铁面市到市场追捧 …… 挖掘项目核心价值，差异竞争，占位市场空白点： 速度引爆财富 统领项目整体价值体系： 写字楼、商业物业终极目标——财富+速度;综合交通枢纽的根源意义是各种交通方式的零距离整合，由此带来周边区域在整个城市布局中的重新定义。此深层意义由一个项目、在较短时间内，很难达到概念明晰，舆论强势。 比较综合交通枢纽中的7种交通方式，高铁无疑速度最快，最具外向性和最大前景。换言之：高铁是综合交通枢纽中最具划时代意义的核心组成部分。 推广主题分别以地铁、高铁为突破点，更利于建立鲜明形象。同时不会忽略综合交