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商业店铺选址细节 商业店铺选址细节往往容易被忽视， 目前国内零售企业选址大都采用欧美在上个世纪 70 年代使用的市场 调研法.即只对几个微观的市场因素进行调查。去年我们在做咨询项目的时候也明显发现了这一问题。很多店铺的选址工作做的不细， 开了店才知道后悔，可是钱已经投下去了。时下很多关于 连锁经营的书，就这方面写的很细了，我不做赘述。下面我谈谈常常被我们忽略的 6 个重要细节： 城市的分类：在大型连锁经营项目中，是否进入一个城市，怎么进入一个城市，是首先遇到的问题。在传统的做法中我们一般是看人均收入，城市的发展状况等。忽略了一个宏观的大前提，城市的类型。下面我简单谈一下： 城市可以大概的分为 3 类，工业化城市、交通枢纽城市、混合型城市 1. 工业化城市：它是由近代工业文明发展而成的单一功能城市。人口较少， 大都是某个或某几个大型企业的员工和家属。这种城市根据其工业项目的不同我们有可以对其分类为：矿业城市（如：大庆、克拉玛依、抚顺等）、重工业城市（如：鞍山、本溪）、轻工业城市（如： 东莞、番禺等），到了 80 年代开始又出现了电子及高科技工业城市， 但都依附于大型城市周围，属于卫星城的范畴。 2. 交通枢纽城市： 一般这类城市是由两个因素产生：地理位置和行政区划。它们的建 城时间都很早大多数都有百年的历史，是商品和信息的集散地。我们也将他们进行分类：门户型（进入某个地区的必经之地：如山海关）、交叉型（几个交通干线交叉的地方：如武汉、郑州）、港口型 （一个主要的出海港或内陆港：如大连、秦皇岛）、地区核心型（某 个地区的核心城市：如沈阳、西安） 3. 混合型：两种城市功能的混合，其中很多是受政府政策的影响形成。往往成为了特大型城市或城市群。我们也可以将其进行分类为：工业中心城市（依托围绕其周围的工业卫星城或园区发挥其交通枢纽的优势：如深圳）、经济贸易中心城市（依托其在经济和贸易方面的软硬件优势，大力开发 新兴工业园区和工业卫星城：如上海、北京）、行政中心城市（首都、省府所在地同时也是工业城市：如北京、长春）。 在我们进入一个新城市选址前我们都应该对城市的性质进行分类来确定自己的业 态类型、目标顾客、商品结构、价格带、竞争方法等。 我们看个 案例： 背景：某连锁经营的时尚百货公司准备在东北地区选择个 城市开第 2 家分店。 有 3 个城市可以选择：1、大庆 2、沈阳 3、大连 其投资预算为 4 亿元。准备 4 年收回投资。 目标顾客： 23－45 岁时尚女性顾客 商品均价：100 元~400 元 平均客单价： 200 元 经营模式：时尚品牌联营专柜 分析：（以下为内部资料仅供参考，做样本分析用途，私自应用后果自负） 首先，对城市进行逐个分析。 1 、大庆：矿业城市 消费者结构：人口 200 万，目标顾客平均月收入 2300 元，处于人口稳定期。目标顾客占人口比率的 6%左右。 商业结构：传统商业比例高，新兴业态得到快速发展。竞争不激烈。商业被辐射地区。 基本成本：人员成本较低，整体投资充沛，甚至有富余。 从以上因素我们可以得出以下结果：1、消费整体绝对值较小，但因竞争不剧烈相对值很大。 2、消费者基数足够支撑本百货公司，且无分流。 3、投资成本较少。 4、未来 5 年消费结构稳定。 2 、沈阳：地区核心型城市 消费者结构：市区人口 400 万，目标顾客平均月收入 2700 元，处于人口膨胀期。目标顾客占人口比率的 12%左右。外来流动人口多。 商业结构：传统商业比例下降，新兴业态得到快速发展。竞争激烈。商业辐射周边地区。 基本成本：人员成本较高，整体投资不足， 甚至需要追加。 从以上因素我们可以得出以下结果：1、消费整体绝对值较大，但因竞争剧烈相对值一般。2、消费者基数大，可以支撑本百货公司 3、投资成本较高。4、未来 5 年消费者总量会有所增长。5、仍然有新竞争者进场。 3 、大连：港口型城市 消费者结构：市区人口 300 万，目标顾客平均月收入 2700 元，处于人口膨胀期。目标顾客占人口比率的 13%左右。外来流动人口多。而且有旅游消费。 商业结构：传统商业比例下降，新兴业态得到快速 发展。竞争激烈。商业辐射周边地区。 基本成本：人员成本较高， 整体投资不足，甚至需要追加。 从以上因素我们可以得出以下结 果：1、消费整体绝对值较大，但因竞争剧烈相对值一般。 2、消费者基数大，可以支撑本百货公司 3、投资成本较高。4、未来 5 年消费者总量会有所增长。5、仍然有新竞争者进场。 综合分析：我 们可以看到企业自身是一个定位于中等收入女性的时尚百货公司。 在沈阳虽然消费基数大但分流严重。不确定的因素过多无法做其销售总额的预算。也很难做正确的评估。大连的状况和沈阳差不多。因此，我们结论是大庆比较适