房地产开发前期工作.ppt

房地产开发的主要阶段划分;3.2土地使用权获取途径 ;3.2.2 土地使用权转让;3.2.3 土地使用权划拨; 中小开发商与拥有土地使用权的机构进行合作开发，是一种目前常见的土地取得方式。土地合作的方式很多，可以土地作价入股成立项目公司，也可以进行公司之间的并购或资产重组。;第二节 房地产开发项目可行性研究;一、可行性研究概述;（二）可行性研究的作用;（三）可行性研究的阶段划分;2、初步可行性研究阶段（预可行性研究） 分析机会研究的结论，在详细资料的基础上作出是否投资的决定；是否有进行详细可行性研究的必要；有哪些关键问题需要进行辅助研究。 审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。;3、详细可行性研究阶段 4、项目的评估和决策 大中型和限额以上的项目及重要的小型项目 ;（四）房地产可行性研究的内容;（五）可行性研究的步骤;一、房地产市场环境调研 （一）宏观环境调研 ;1、政策环境 财政政策： 房产税 货币政策： 第三套房贷 产业政策： 土地政策： 住房政策：保障性住房 ;2、经济环境 国民经济发展状况、产业结构的变化、城市化进程、通货膨胀、居民收入水平、家庭支出结构 ;3、人口环境 人口总量 人口的年龄结构 人口的地理分布 家庭结构