市场调研的本意如何撰写房地产市场调研报告.pptVIP

市场调研的本意 ——如何撰写房地产市场调研报告 上海中原物业代理有限公司/研究咨询部 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED/RC Dept. 保密 本手册及附件包括了中原地产研究咨询部顾问培训所需的基本资料，拿到本手册的中原公司员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开中原公司时，有义务归还本文件。 第一页，共三十八页。 总述 房地产市场研究是市场营销活动重要的组成部分，主要通过详尽的市场调查和分析，了解宏观市场及区域市场供需状况，把握国家政策对房地产市场的影响，预测市场走向，洞悉项目自身优劣情况和竞争形势，并最终确定项目的市场定位，从而指导项目的规划设计和市场推广。 房地产市场研究主要分为如下几个阶段： 第二页，共三十八页。 我们如何撰写房地产市场调研报告： 1.中原地产市场调研的三个阶段； 2.中原地产市场调研报告的撰写； 3.中原地产市场调研的本意 第三页，共三十八页。 1. 中原地产市场调研的三个阶段 1.1. 前期准备 1.2. 正式调研 1.3. 结果处理 第四页，共三十八页。 1.1 前期准备 确定市场调研的问题及地域范围，并对调研目标进行初 步分析，在此基础上制定调研计划（如方式及进度、信息的范围与种类、经费预算、组建队伍及人员培训等）。 1.2 正式调研 确定市调资料来源及方法。直接资料可采取访谈、电话、问卷、观察等方法；间接资料可采取交换、购买、委托等方法。 1.3 结果处理 将调研搜集到的资料进行分类、统计，得出结论，并在此基础上撰写调研报告。 第五页，共三十八页。 2. 中原地产市场调研报告的撰写 2.1. 宏观市场部分 2.2. 区域市场分析 第六页，共三十八页。 2.1宏观市场部分 2.1.1宏观经济发展状况与趋势分析 主要分析国民经济走势、经济结构、产业格局及未来预测；社会总需求发展状况；投资、消费、进出口对经济拉动作用等。 2.1.2房地产经济发展状况与趋势分析 主要包含土地开发投资情况、项目供应分布、销售情况、价格走势、产品趋势等方面。 2.1.3产业政策及市政分析与预测 主要分析市政规划及其他与房地产发展相关的重大事项及产业政策。 第七页，共三十八页。 2.2区域市场分析 本部分是对区域市场的项目进行纵向比较分析，首先 解决供应市场“是什么”的问题，然后深入分析“为 什么”，最后得出“怎么办”的结论。分析区域市场 上产品的特征、价格、宣传推广、客户群、销售情况 以及相互间的关系，弄清楚区域市场的整体情况，为 项目的市场定位提供有力的支撑。 2.2.1区域环境分析 在对项目所在的区域进行市场分析前，首先分析项目 所在地块以及周边的自然人文环境和市政、生活配套 情况弄清项目自身情况及可借用的周边配套设施，然 后再揭示整个区域市场的情况。具体可引用【中原地 产研究咨询中心土地评估系统】及子系统。 第八页，共三十八页。 2.2.2项目选择与分析方法说明 2.2.2.1样本选择 说明调研项目选取的依据，数据分析的原则和方法。为保证数据的全面性， 区域市场分析采用普查法，根据开发商项目开发的不同阶段和甲方的具体的 要求，设定调查范围（如根据区域、开盘时间、项目规模、项目类型、知名 度、项目价位、档次等）。 2.2.2.1分析方法说明 在调查范围确定后，制定具体的数据分析方案，并对数据分析的方法进行说 明。 根据对样本项目调研取得详细的资料，首先从供应、产品、价格、销售等方 面对区域市场作纵向的分析，明确以下的几个问题： 区域市场的总体供应量 产品特点 产品价格情况 产品销售情况 然后对有借鉴意义的项目从位置交通、社区规划、建筑设计、项目特色、销 售策略等方面进行横向点评分析，更清楚地明确竞争对手的情况，找出成功项目对本案的借鉴之处。 通过上述分析，提出本案的初步市场定位。 第九页，共三十八页。 2.2.3区域市场及产品分析 2.2.3.1项目综合品质评价 项目的品质如何，是客户和开发商关心的问题，位置交通、商务氛围、整体规划、户型、小区配套、楼宇配套、物业管理水平等诸多因素都对项目的品质产生直接的影响。常规的办法往往简单地依据价格进行品质的评定，缺乏客观性和科学性。 为了能准确地反映各项目的综合品质并将其量化，调研我们将应用【中原地产研究咨询中心住宅产品综合品质指标评测系统】，并结合区域市场的自身特征，为本区域的住宅市场建立数学模型，对调研项目的综合品质进行评定。本系统以层次分析法（AHP）为基本原理，经过分析论证确定了决定住宅综