xx代理北京丰台区中海城及安德鲁斯商业营销报告xiaocai.pptVIP

成寿寺 区域！ 业种业态之区域市场 车辆 数量 比例 高档轿车 7 5% 中低档轿车 82 64% 货车 25 19% 巴士 12 9% 工程车 3 2% 合计 129 100% 双向车流14：06～14：11 计5分钟129辆 双向人流14：11～14：16 计5分钟109人 Worth 第六十页，共一百页。 十里河区域 ！ 业种业态之区域市场 区域界限：本区域是目前京东南档次最高、规模最大的家装主题购物街，全长３．５公里区域特点：区域内1万平方米以上的家居建材市场多达20多家，具有一定规模的商户４０００余家，总体商业经营面积达到50多万平方米，年商品流通额50亿元。租金水平：2~6元/日/平米在售商业项目价格：20500～33000元/平米（瑞安大厦） 商业面积 8893.47 已售商业 46.42 销售率 0.52% 推广时间 2005年6月 签约时间 2005-11-15 Worth 第六十一页，共一百页。 十里河区域 ！ 业种业态之区域市场 业种 比例 家居卖场 46% 建材装修卖场 47% 金融服务 1% 物流服务 2% 餐饮 3% 其他 1% 合计 100% Worth 第六十二页，共一百页。 方庄区域 ！ 业种业态之区域市场 区域界限：方庄餐饮街东起方庄蒲方路东口，西至蒲方路中心环岛，全长750米餐饮特点：街内有餐馆27家，建筑面积1.6万平方米，营业面积近9000平方米。经营风味比较齐全。同时周边还聚集有大小餐馆170多家，为北京是十大餐饮街之一。区域内餐馆档次主要为中档或中高档。中式正餐为主，也有一定西餐分布。餐馆面积：50～1500平米租金水平：3.5～5元/平米中式正餐客均消费：40～50元/人租金 Worth 第六十三页，共一百页。 价格预期 方庄餐饮租金水平：3.5～5元/平米十里河租金水平：2~6元/日/平米成寿寺区域内商业物业租金水平：2.5～6.5元/日/平米 根据区域发展，未来保守预估租金3-5元 按10年租金10%回报率 销售底价：3*30*12*10=10800 销售高价：5*30*12*10=18000 估算均价：14400元/平米 Worth 第六十四页，共一百页。 建议成交均价： 14400*0.95=13680元/平米 5*30*12/13680=13.2% 最高年投资回报：13.2% 若销售速度很快，就可顺利提升价格！ 基本与住宅价格比例一致！ 因提前预支未来发展，基于项目开发现状， 应为投资客和未来商业多留些价格空间。 同时可以提高宣传空间及销售速度！ 价格建议 Worth 第六十五页，共一百页。 我们认为： 所有销售奇迹都不是发展出现的！ 而是创造出来的！ 战略制胜—创造奇迹 HOW 第六十六页，共一百页。 大单销售，小单填空，分批销售！ 销售模式——大单销售 A B C D E HOW 第六十七页，共一百页。 价格策略 （ 打分评测） HOW BLOCK A B C D E 总分 位置打分 5 4.5 3.5 3 2.5 18.5 空间打分 4 5 5 5 5 24 总分 9 9.5 8.5 8 7.5 42.5 计算均价 （元/平米） 14484 15289.3 13680 12875 12070 8.5：13680 1：1609.4 模糊均价 （元/平米） 14480 15290 13680 12880 12070 13680 面积 （平米） 7298.7 2264.45 1738.11 1403.88 1501.33 14206.47 销售金额 1.06亿 3462万 2378万 1808万 1812万 1.943亿 均价13680，总销1.943亿。 第六十八页，共一百页。 1、一期到底卖什么？ 3、一期项目售价如何合理评估 ？ 4、一期项目营销如何实现利润最大化？ 需要解决的问题—— 5、一期项目业态该如何规划？ 2、一期客户是谁？ 6、C1C2定位的方向建议！ 第六十九页，共一百页。 销售策略 完成基本利润价格 销控策略：A+B相互作用！ A位置最好；B价格最低 A实现高价；E实现快销 达到附加利润价格 销控策略：C+D相互作用！ 市场基础:A\E已完成造市 C、D均好性中间产品 乘价格之势完成较好价格。 实现超额利润价格 销控策略：B区压轴强势推出！ 市场基础:势、市均好 B最好性价比 达到完成最佳利润。 06.5月入市 07.5月入住 （一年时间完成百分九十销售，争取07.10月开业） A+B=8800平米 计算均价：14104元 C+D=3141平米 计算均价：13326 可完成均价：14000 B=2264平米 可完成均价：15290 06.5-06.12；1.24亿 07.1-07.3；