某地区营销策划及项目管理知识分析报告.pptVIP

在现场实景尚未完成前 售楼处、样板房、样板段就代表楼盘的品质 其包装至关重要 执行策略跟进2——美誉度 第九十四页，共一百三十五页。 售楼处 售楼处包装 第九十五页，共一百三十五页。 第九十六页，共一百三十五页。 第九十七页，共一百三十五页。 第九十八页，共一百三十五页。 样板段包装 第九十九页，共一百三十五页。 第一百页，共一百三十五页。 第一百零一页，共一百三十五页。 样板房示意一 [海派大户●中西合璧] 执行策略跟进2——美誉度 第一百零二页，共一百三十五页。 第一百零三页，共一百三十五页。 第一百零四页，共一百三十五页。 第一百零五页，共一百三十五页。 第一百零六页，共一百三十五页。 样板房示意二 [简洁大户●优雅风情] 执行策略跟进2——美誉度 第一百零七页，共一百三十五页。 第一百零八页，共一百三十五页。 第一百零九页，共一百三十五页。 第一百一十页，共一百三十五页。 第一百一十一页，共一百三十五页。 执行策略跟进2——美誉度 样板房示意三 [精致小户●情绪畅想] 第一百一十二页，共一百三十五页。 最后，我们不要忘了：“本案是一个地标性项目” 因此，第三个推广目标是： “本案必须对开发商在区域乃至吉林的品牌积累有所贡献” 第六十二页，共一百三十五页。 PART 2 策 略 思 考 PART 2 第六十三页，共一百三十五页。 “跳出地产看地产，跳出项目做项目” 站在吉林整个城市发展的角度上，从整个城市发展与区域人居需求高度上出发，从未来区域发展与区域人居需求纬度来思考与定位本项目的价值，是我们超越性策略思考的起点。 第六十四页，共一百三十五页。 滨江景观、地标性楼盘、万科作品…面对项目这些元素时，我们首先思考的不是怎么去做，而是站在怎样的高度与起点去做。不能仅凭我们以往的住宅开发经验去推断本项目的市场与推广，这样将会自陷入传统地产项目推广难以自拔，只有跳出项目看项目，将项目放到城市发展、滨江楼盘发展、居住需求衍变的大空间与时间纬度里去思考，项目才能超越市场与对手，推广也将打开新的出口。 第六十五页，共一百三十五页。 关于三个推广纬度的思考 第六十六页，共一百三十五页。 城市发展纬度 98-05年：缓慢发展 本地开发商及少量品牌开发商逐渐兴起，炒热江边土地和房价。价格在1600-2000之间 06-09年：快速发展 非商品房阶段 97年之前：发展萌芽 大多为集资建房，职工宿舍等 非商品房阶段 欣欣向荣，房价约为3000元/m2 09年至今：市场大爆炸 商品房发展阶段 万科、绿地等大开发商开始入市场，供应量大幅度增加 产品以老式 多层住宅为主 高层、小高层等观 江房出现，开始进 入高层时代 洋房、别墅等高端产 品开始逐渐被客户所 接受认可 综合类社区开始大 规模出现，各线产 品趋于成熟 品牌大盘竞争阶段 品牌、产品竞争阶段 第六十七页，共一百三十五页。 吉林的城市发展经历了新片区开发到新城区开发再到滨江区的三大阶段，基于吉林城市的地理与人居特征，吉林未来的发展将呈现：城市中心区域外扩，进入滨江区域的发展改造时期，呈辐射性的城区扩张时代。 城市发展利好与生活、交通配套的不断完善将加快区域内房产开发进程，助推区域内房产价值提升。 策略思考： 结论：本项目正是滨江区发展的重要力作，对区域内品质地产开发及东滨江地产将起着标志性意义与开拓者的历史使命。 第六十八页，共一百三十五页。 滨江楼盘发展纬度 资源型阶段 规模化阶段 产品力阶段 品牌化阶段 第六十九页，共一百三十五页。 凭借景观稀缺性，滨江楼盘已成为中国楼市高端产品十分重要的分支，江景房已成为新地产文化的重要代表，被认为“最能体现国际化大都市特点的地区和场景”。 滨江楼盘开发初期地段价值呈减分状态， 但仍凭借对江景资源稀缺性的占有和建筑、产品、会所配套等方面的产品补强，档次及产品价格明显高于一般市场。 策略思考 结论：滨江楼盘的占位是项目均价超脱区域市场的先决条件，项目要跳出丰满区，以松花江为区域划定，做吉林高端社区楼盘引领。 第七十页，共一百三十五页。 居住需求发展纬度 空间需求 产品需求 生活需求 精神需求 第七十一页，共一百三十五页。 从开始的空间、产品需求到后来的生活、精神需求，居所作为一个与生活息息相关的社会产品，随消费群生活品质的提高其内涵也越来越多，购买房子从单纯的物质消费开始趋向于物质与精神消费的相结合。 不同的产品承载着不同的生活方式，彰显不同社会地位和价值取向，而项目作为区域内高端楼盘，其购买需求更是以区域内改善性居住为主，他们看重的不是价格本身，而是价值，他们希望自己所住的房子从产品到内在，都有独特的价值，能够匹配或提升他们的身份优越感。 结论：洞察消费群内心，塑造项目软价值，在提升项目产品价值的同时，必须在推广上赋予项目可被认