国内大盘发展研究讲义.pptVIP

* 华侨城集团在深圳成功开发西部华侨城后，在全国迅速铺开以主题园＋地产为盈利模式的项目，大幅度提升住宅物业开发比例 住宅建筑面积：80万方 商业中心：23万方 办公区：27万方 非住宅物业：住宅物业＝1：1.6 上海华侨城 项目建设用地约为3167亩 其中旅游发展用地约1868.876亩 居住开发用地约1298.434亩 住宅用地：旅游开发用地＝1：1 武汉华侨城 项目总建面：83万方 住宅物业：50万方 非住宅物业：30万方 非住宅物业：住宅物业＝1：1.5 北京华侨城 华侨城模式解析 第六十页，共一百一十六页。 * * 华侨城模式解析 华侨城以旅游＋地产的模式，通过区域运营，成片综合开发，以大型配套实现地产项目的高溢价 华侨城大盘系盈利模式 “超前规划、成片综合开发”成为华侨城最大的特色和核心竞争力，也是低价拿地和赢得政府支持的关键 以旅游的名义拿地和持续盈利，以地产开发快速回笼资金和补贴旅游，保障资金、获取利润 凭借强大的资本优势和创造性实践创下多个“中国第一”，保持行业领先地位，实现产品更新 现金流和财务表现 项目从开发再到住宅物业的一期销售经历了5年时间，但由于后期配套对物业价格拉动比较大，内部收益率为18％. 项目后期住宅部分销售单价最高高达19万/平米，均价高达8万，导致投资回报率高达159％，接近证券分析师计算的销售利润率 类似项目 芙蓉古城、中坤旅游地产模式 第六十一页，共一百一十六页。 北京星河湾 深圳华润综合体 广州碧桂园凤凰城 深圳东部华侨城 中体奥林匹克 北京万达广场 深圳万科城 世纪金源世纪城 鲁能三亚湾新城 第六十二页，共一百一十六页。 * 奥林匹克花园大盘系 上海奥林匹克花园 北京奥林匹克花园 长沙奥林匹克花园 松原奥林匹克花园 桂林奥林匹克花园 太原奥林匹克花园 …… 上海·奥林 匹克花园 因此，我们将重点分析： 汉正街 作为控股型项目,公司直接参与开发 数据较易获得 在一线城市,较高的全国知名度 城市·项目名称 城市·项目名称 城市·项目名称 城市·项目名称 顺德·碧桂园 五邑·碧桂园 长沙·威尼斯 鹤山·碧桂园 武汉·碧桂园 广州·凤凰 城 深圳·东部华侨城 深圳·西部华侨城 北京·华侨城 成都·华侨城 中体奥林匹克花园模式解析 上海·奥林匹克花园 北京·奥林匹克花园 长沙·奥林匹克花园 松原·奥林匹克花园 桂林·奥林匹克花园 太原·奥林匹克花园 中体奥林匹克花园集团以推广奥林匹克品牌文化，发展全民健身事业为依托，形成体育产业与房地产也相结合的开发模式 第六十三页，共一百一十六页。 奥林匹克花园品牌系列不是以绝对控股为主，而是以合作方式发展，具体的品牌扩展模式有下面几种： A1 控股型模式 A2 控股型模式 B 参股型模式/ 加盟型模式 C 示范型模式 D 融资型模式 项目管理集团将作为项目公司的主要运作者，直接参与开发的全过程； A1模式项目作为奥林匹克花园的“样板产品”，起着“排头兵”的作用 集中在特大型城市和省会城市；代表项目:北京,上海,天津奥林匹克花园 通过品牌和资源优势获取低价土地 管理集团出资并控股组建项目公司负责土地开发，通过出让土地的方式参股项目公司，协助合作方建设。 集中在大型城市和经济发达地区，代表项目有沈阳、常州奥林匹克花园等。 利用房地产业基金、房地产信托，发展D模式，即由管理公司寻找、选择投资者，由管理集团全权负责项目运作，而投资者享受固定收益或半固定收益。 通过承诺政府建设公共设施而以补偿用地方式获得项目用地。项目公司以地方政府支持和土地抵押贷款等方式获得开发资金，通过快速滚动式的开发完成项目的建设; 集中在中型城市，代表有广东佛山、福建漳州、河南商丘奥林匹克花园 由合作方出资并控股，管理集团参股成立项目公司独立完成全部开发。合作方预先支付管理集团不低于10万平方米的品牌使用费。 集中在经济发达、城市人口在100万以上的城市，代表项目有重庆、成都、武汉、青岛奥林匹克花园. 中体奥林匹克花园模式解析 样板开发模式 第六十四页，共一百一十六页。 上海奥林匹克花园体育场馆等配套的后期运营以持有为主，专门成立运营公司，并引入知名的国际运动集团，实现品牌的合作 体育复合大盘运营操作模式 地产项目 以品牌运营为核心，以多功能的体育配套为依托，实现奥林匹克花园中端地产项目的快速销售 健身产业 运动城由上海中奥体育产品经营管理有限公司经营管理，引入国际知名健身品牌；与美国倍力合作，推广中体倍力品牌 体育赛事 由上海奥林匹克置业有限公司为主体，联合各大体育赛事主办单位举办各类体育赛事，扩大品牌知名度的同时，实现门票等运营收入 为了弥补体育场馆只有周期性运营收入的缺陷，新奥林匹克花园模式引入商业配套，逐渐演变成，以“居住＋体育＋商贸”为