第10章 2005年中国长三角板块重点城市房地产市场监测.docxVIP

第十章 2005 年中国长三角板块重点城市房地产市场监测 2005 年的上海市房地产市场，因为政府加大宏观调控力度而令人瞩目。在以抑制过快上涨的房价，遏制投机行为，调整供应结构，健全保障体系为目的的全国和地方性调控政策的合力下，上海市房地产市场迅速降温。一方面，房地产开发投资增幅稳步回落；另一方面，房价过快上涨的势头得到了抑制。回顾一年的发展历程，可以看到，政府调控的有形之手始终主导着上海楼市。 平稳 2001-2003 年间，上海市土地供应量增长迅速，土地购置面积和土地开发面积这两大供应指标不断上升，并分别于2003 年和 2004 年达到最高记录。其中，2002 年是上海市土地供应的黄金时期，土地购置和开发面积增幅均超过300％，随后三年，增幅逐年下降。2004 年开始陆续出台国家和地方性房地产紧缩政策，导致近两年土地购置面积出现下滑的势头。 2001-2005年上海市土地购置与开发面积比较(单位：万平方米) 2001-2005年上海市土地购置与开发面积比较 (单位：万平方米) 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 1389.9 1469.1 0.65 0.74 1039.0 0.41 672.8 754.3 0.26 0.24 605.6 558.4 297.6 77.8 333.3 0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1 0.0 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 开发面积 购置面积 开发与购置比 340% 240% 140% 40% -60% 2001-2005年上海市土地购置与开发面积同比增幅 367.04% 328.41% 81.70% 11.10% -17.00% -59.73% 5.70% -29.28% -27.40% 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 购置面积同比增幅 购置面积同比增幅 开发面积同比增幅 2005 年，上海市公开交易土地面积为465.9 万平方米，主要为商业以及综合用地，占全部用地的 92.87％，住宅用地以及纯办公用地较上年继续减小。 800700 800 700 600 2004-2005年上海市公开交易土地面积比较 (单位：万平方米) 746.55 （单位：万平方米） 30.166.47% 30.16 6.47% 3.06 0.66% 500465.9 500 465.9 400 300 200 100 0 2004年 2005年 194.95 41.84%  商业 237.73 51.03% 2005年上海市各区域公开交易土地面积比较（单位：万平方米）120100.6410090.178066.5766.51584524.63208.136.0954.643.43 2005年上海市各区域公开交易土地面积比较（单位：万平方米） 120 100.64 100 90.17 80 66.57 66.51 58.21 60 40 28.45 24.63 20 8.13 6.09 5 4.64 3.43 3.43 0 嘉定区 松江区 青浦区 奉贤区 普陀区 宝山区 金山区 杨浦区 长宁区 浦东新区 虹口区 闵行区 南汇区 2005年上海市各区域公开交易土地面积用途分布比较 2005年上海市各区域公开交易土地面积用途分布比较 100% 6.42% 80% 44.80% 37.64% 38.28% 29.96% 60% 100% 100% 100% 100% 100% 94.76% 96.08% 100% 40% 93.58% 58.95% 62.36% 20% 55.20% 61.72% 0% 5.24% 3.92% 11.09% 区行 闵 汇南 区 区口 虹 区 区 区 区 区 区 区 区 区 区 东浦 新 宁长 浦杨 山金 山宝 陀普 贤奉 浦青 江松 定嘉 商业 综合 办公 居住 2001-2005 年间，上海市不同用途的土地交易价格随着土地需求量的增加而不断上升，近两年受政策影响，增势趋缓。不同用途的土地价格之间差别较大，其中价格水平最高的商业用地，其均价是工业用地均价的 5 倍多。 2001-2005年上海市土地均价走势（单位：元/平方米)2001年 2002年 2003年 2004年 2005年工业 2001-2005年上海市土地均价走势（单位：元/ 平方米) 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 工业 居住 综合 商业 2005年上海市不同用途土地均价比较（单位： 元/平方米） 00 4468 4484 4338 00 4533 00 2338 2350 2277 2213 2176 2084 00 2369 2231 00