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自家的阳台为何不能封闭 任何权利都不是无限制的 。 破坏该楼宇外立面的整体美观 物业管理公司的基本职责就是在业主的授权委托下，对物业进行必要管理、服务，使物业能够保值增值。 第三十一页，共三十七页。 物业管理纠纷案例培训 * 第一页，共三十七页。 物业管理纠纷的起因 物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而出现，并呈现纠纷数量上升、类型新、案件多的特点。 属于业主（使用人）与物业的受托管理人 （物业管理公司）之间产生的一种新型的民事法律关系； 第二页，共三十七页。 常见纠纷案例类型 因物业管理合同产生的纠纷 因物业管理侵权产生的纠纷  * 第三页，共三十七页。 一、因物业管理合同产生的纠纷 服务内容； 服务质量； 服务费用； 解除物业管理服务合同。 * 第四页，共三十七页。 一、因物业管理合同产生的纠纷1.物业管理合同服务内容纠纷 因物业管理企业没有按照规定或者约定的内容全面提供的物业管理服务，而引起的纠纷 * 第五页，共三十七页。 一、因物业管理合同产生的纠纷2.因服务质量产生的纠纷 提供的物业管理服务不符合物业管理行业规范或不符合约定的服务标准，而引起的纠纷。 * 第六页，共三十七页。 一、因物业管理合同产生的纠纷3.因服务费用产生的纠纷 因服务费标准发生争议或业主拖欠服务费而引起的纠纷 * 第七页，共三十七页。 一、因物业管理合同产生的纠纷4.终止物业管理服务合同纠纷 合同期满后物业管理企业拒绝退出阻止业主重新选聘其他物业管理企业； 物业管理企业在合同期限内因重大违约业主要求解除合同； 因业主违约长期拖欠物业管理费用并不接受物业管理企业要求解除合同等。 * 第八页，共三十七页。 二、因物业管理侵权产生的纠纷 损坏公共财物 侵占共用部位 防碍管理服务 相邻关系 * 第九页，共三十七页。 二、因物业管理侵权产生的纠纷1.损坏公共财物纠纷 业主损毁、损坏公共财物； * 第十页，共三十七页。 二、因物业管理侵权产生的纠纷2.侵占共用部位纠纷 业主或物业管理企业侵占公共场地、通道私搭乱建建筑物，堆放物品； 在建筑物、构筑物公共部位上乱悬挂、乱经贴、乱涂写、乱刻画等。  * 第十一页，共三十七页。 二、因物业管理侵权产生的纠纷3.防碍管理服务纠纷 在消防通道上设置路障或故意损坏消防设备； 未经批准在物业管理区域内、出口处摆摊设点等 。 * 第十二页，共三十七页。 二、因物业管理侵权产生的纠纷4.相邻关系纠纷 业主之间因排水、通行、通风、采光等问题发生的纠纷 * 第十三页，共三十七页。 三、物业管理纠纷处理方式 协商 调解 仲裁 诉讼 * 第十四页，共三十七页。 三、物业管理纠纷处理方式1.协商 由当事人双方本着实事求是的精神，依据有关法规、业主公约 和所订合同中规定，直接进行磋商，在自愿互谅、明确责任的基础上，共同商量达成一致意见，承担相应的责任。 * 第十五页，共三十七页。 三、物业管理纠纷处理方式2.调解 第三人来主持引导当事人进行协商活动，促使当事人双方相互谅解，自愿达成协议 。（居委会、派出所） * 第十六页，共三十七页。 三、物业管理纠纷处理方式3.仲裁 由双方自愿达成协议选定仲裁机构，并由其主 持调解或对纠纷作出裁决的一种处理纠纷方式 应当双方自愿，达成书面仲裁协议。没有仲裁协议，仲裁委员会不予受理 ； 仲裁与诉讼两审制不同，仲裁裁决是一裁终局的。 * 第十七页，共三十七页。 三、物业管理纠纷处理方式4.诉讼 法院在物业管理纠纷诉讼当事人的参加下，依法审理和解决物业管理纠纷案件的活动。 与仲裁不同的是：法院对诉讼当事人的管辖是强制性的。 * 第十八页，共三十七页。 物业管理企业的义务 1.在公共秩序维护中，物业公司主要尽以下三种义务： 第一，告知业务 第二，制止义务 注意，物业企业的有制止的义务，却无制止的权利，意味着这种“制止”只是口头的制止，而非通过行动去“阻止”。 第三，报告义务 第十九页，共三十七页。 《条例》第47条第一款：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。” 这说明，如果出现了安全事故时候，物业公司要做好三项工作： 第一，报告 第二，采取必要的应急措施 第三，协助做好救助工作。 第二十页，共三十七页。 案例分析（分组讨论） 小区内的石桌砸伤人，由谁来负责？ 物业管理中公司应承担何种保安职责？ 因楼上装修造成财产损失是否概属物业管理不当？ 业委会或物业公司可以拆除违章安装的防盗门吗？ 自家的阳台为