北京某房地产项目可行性报告书.pptVIP

4、2005年9月至今房地产成交走势 ◆住宅商品房成交各区分布 第二十九页，共七十七页。 4、2005年9月至今房地产成交走势 小结： 1、从上图可以看出北京住宅市场依然是消化量的主力产品，占到总成交量的90%左右。 2、今年年初交易量有所下降，是因为房产传统的销售淡季，3月份交易开始上升。 3、交易量以市区为主，分布量朝阳略高。 第三十页，共七十七页。 4、2005年9月至今房地产成交走势 北京2005年成交量有所下降，是客户需求受宏观调控的影响有所抑制，希望房价有所下降，但大量的自住刚性需求，又决定了他们不会等太长的时间，经过2005年的观望，抑制的需求被大量积累，2006年部分人群的需求被释放，这也使2006年的成交量逐渐回升，由于宏观调控的延续影响性，预计2006年不会再出现像2002—2004年那样大的年增长幅度。 第三十一页，共七十七页。 第二部分 工人体育场片区市场现状 第三十二页，共七十七页。 一、工人体育场片区房地产市场供应情况 工人体育场片区属于东二环成熟商圈，商业、写字楼、住宅各种产品混合的综合性成熟区域，南临CBD中央商务区，北临东直门交通枢纽。目前周边写字楼供应量较大，以中央商务区为主，住宅多为去年的老盘的后期产品在销售，有少量新盘，市场环境较好，供销两旺。 第三十三页，共七十七页。 一、工人体育场片区房地产市场供应情况 区域内正在销售的写字楼有：南新仓国际大厦、新保利大厦、第五广场、幸福村；中央商务区销售的写字楼有：SOHO尚都、万通中心、北京国际中心、财富中心、光华国际、朝外SOHO等。 正在销售住宅有：海晟名苑、新城国际、富力爱丁堡、工体3号、优唐、Naga上院、当代MOMA、9号公寓、维多利亚花园、北京GOLF公寓等，总体产品档次较高，全部为精装修房，大户型居多，部分楼盘全配置。 第三十四页，共七十七页。 二、个案分析 1、海晟名苑（5期） 开 发 商：北京市海晟房地产开发有限公司 位 置：东城区东直门外大街乙36号 建筑形态：板塔结合 产品类型：住宅、小户型公寓（精装修厨卫家电，全配置） 建筑面积：总建筑面积：21万平方米，5期公寓：约：5万平米左右 主力面积： 住宅90、130平米、公寓：45 、73平米 平 均 价： 整盘14500元/平米（目前在售均价18000元/平米） 销 售 率：整盘90% 开盘日期：5期公寓：2005.9 物业管理：仲量联行 第三十五页，共七十七页。 二、个案分析 综述： 该案与本案地段相近，但交通及周边小环境较差，在区域内属于较为具有代表性的高档住宅，1期到4期已经入主，且已成为周边外籍人士的租房热点， 5期开盘后也受到市场的追捧，总共500多套公寓在一月内预定300多户，小户型、精装修、全配置、8000平米会所、全方位物业管理、全球租赁服务、是其卖点。 第三十六页，共七十七页。 二、个案分析 2、工体3号 开 发 商：北京市世纪中基房地产开发有限公司 位 置：朝阳区工体西路3号 建筑形态：塔楼 产品类型：办公、小户型公寓（精装修不含家具） 建筑面积：63000平方米 主力面积：公寓：66-104平米 平 均 价：公寓17000元/平米 销 售 率：办公（整栋已售）公寓：50% 开盘日期：公寓：2005.10 物业管理：戴德梁行（顾问） 第三十七页，共七十七页。 二、个案分析 综述： 该案紧邻工体，地段较好，交通商圈成熟，但该案以写字楼和商业群房为主，缺乏内部环境，绿化几乎没有，塔楼结构，公寓南侧面对写字楼，采光有影响，50%户型朝北，销售并不理想。 第三十八页，共七十七页。 二、个案分析 3、当代MOMA 开 发 商：当代置业 位 置：东直门迎宾国道北侧 建筑形态：塔楼 产品类型：住宅、商业（精装修） 建筑面积：22万平米 住宅13.5万平方米， 商业8.5万平方米 主力面积： 130--300 平 均 价：整盘16000元/平米（目前对外均价19000元/平米） 销 售 率：不详 开盘日期：2005.4一期开盘，2006.1二期 第三十九页，共七十七页。 二、个案分析 综述： 该案由美国著名建筑设计师斯蒂芬.霍尔担当设计，空中连廊、屋顶花园、水上影院、五星酒店、恒温恒湿系统，与万国城构成了一个大型居住区。 该案由于产品建筑形态缺乏住宅概念，装修风格单一，开盘情况不理想。 但连廊式的“空中会所”、恒温恒湿系统是该案较为突出的卖点。 第四十页，共七十七页。 二、个案分析 4