2022年鲁商发展研究报告 剥离地产业务_坚定大健康转型.docxVIP

2022年鲁商发展研究报告 剥离地产业务_坚定大健康转型 1、鲁商发展：剥离地产业务，坚定大健康转型 1.1、沿革业务：房地产起家，转型大健康产业 房地产起家，逐步布局大健康产业链。鲁商发展创立于 1993 年 4 月，早期 主营房地产开发、经营与物业管理；2008 年借壳 ST 万杰上市。2015 年，公司 开始涉足养老产业并与地产资源相结合，同时进入生物制药、生态健康领域， 2018 年收购福瑞达医药，开启了公司在化妆品以及生物医药产业的布局，2019 年收购当年全球玻璃酸钠原料销量排名第二的焦点生物，进一步完善产业链上下 游。2021 年实施生物医药和生态健康产业双轮驱动。2022 年 11 月 15 日，公司 发布公告称拟出售房地产相关业务，未来聚焦在大健康产业。 公司拥有 69 家子公司，多业务并行。公司旗下拥有 69 家子公司和 3 家联营 /合营企业，其中 15 家控股子公司为直接控股，其余 54 家为间接控股。化妆品、 生物医药及原料业务主要依赖 2 家直接控股子公司，分别为山东福瑞达医药集团 有限公司和山东焦点福瑞达生物股份有限公司，以及 8 家间接持股子公司展开。 剩余 13 家直接控股子公司均属于地产、物业等相关板块。 置出房地产开发业务，未来将聚焦于生物医药、化妆品、原料及衍生品、添 加剂等大健康业务。2022年Q1-3公司实现营业收入 85.29亿元/yoy+34.33%， 实现归属于母公司所有者的净利润 1.54 亿元/yoy-69.44%。公司原本以大健康产 品链、大健康生态链、大健康服务链三条产业链共同驱动，大健康生态链主要包 括精品住宅、城市综合体、大型购物中心、高端写字楼、星级酒店，公司包含鲁 商置业、银座地产、鲁商建筑设计。大健康服务链包括养老健康产业的投资、管 理、运营、服务，公司包含鲁商福瑞达健康投资。11 月 15 日公司公告称，拟将 公司持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至公司控股股东山东省商业集团 有限公司，未来聚焦在大健康产品链上的业务，包括化妆品、原料以及药品。 房地产及物业：2022 年 Q1-3 营业收入 65.31 亿元，同比增长 36.52%，营 收占比 76.57%。1）房地产：目前正从开发商向生活服务商转变，下设济南城市 公司、青岛城市公司、临沂城市公司、鲁西南城市公司等近十家城市公司，累计 开发生态健康项目40余个，形成了健康住宅、康养地产、文旅地产等产品系列。 2）物业管理：主要包括物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务三条业 务线。 化妆品：是公司目前营收主要增长来源，旗下主要品牌瑷尔博士和颐莲占比 90%。2022 年 Q1-3 营业收入 14.29 亿元，yoy+43.91%，营收占比 16.75%， 毛利率 58.56%，同比-4.65pct。 2019 年福瑞达医药集团启动建设智美科创园项目，其中一期项目为化妆品 新厂，已于 2021 年竣工投产。该产业园规划设计水乳、面膜、喷雾、次抛等化 妆品生产线 35 条，年产值将超过 40 亿元，可满足福瑞达生物股份未来 3-5 年的 产能扩张需求。 原料及衍生产品、添加剂：主要由焦点福瑞达承接相关业务，现拥有透明质 酸原材料 420 吨/年的产能，全球销量排名第二，主要生产食品级和化妆品级透 明质酸。下辖山东百阜福瑞达制药有限公司、曲阜福克斯商贸有限公司、山东同 康药业有限公司 3 家全资子公司。2022 年 Q1-3 营业收入 2.32 亿元，同比增加 31.82%，营收占比 2.72%，毛利率 32.47%，同比-7.53pct。 生物医药：涵盖中药及化药制剂（明仁福瑞达）、生化药品（博士伦福瑞达）， 拥有施沛特、颈痛颗粒、小儿解感颗粒等多个知名品牌。博士伦福瑞达旗下品牌 施沛特是用于骨关节炎领域关节腔注射治疗的玻璃酸钠注射液第一品牌。生 物医药业务 2022 年 Q1-3 营业收入 3.37 亿元，同比减少 14.90%，营收占比 3.95%，毛利率 52.32%，同比-6.00pct。 1.2、背景股权：国资委为实控人，更换董事长显转型决心 国资委为实控人，第一大股东鲁商集团资源丰富。公司的第一大股东为鲁商 集团，持有公司 52%的股权。鲁商集团的实控人为山东省国资委，持有鲁商集团 70%股份。鲁商集团经营范围包括现代零售、房地产、生化制药、酒店旅游、文 化传媒、物产、教育、汽车贸易、小额支付等多个领域，拥有 3 家上市公司（“银 座股份”“鲁商发展”“鲁商服务”）和 4 所高校、8 个国家级研发平台、6 个院士 工作站、4 个中国驰名商标，下属企业 349 家，从业人员 20 万人，在校师生 6.5 万人，资产总额 1340 亿元，年纳税 35 亿元。 引入战投布局原料市场和前沿技术，加快