房地产评估程序介绍.pptVIP

（5）进行个别因素修正：个别因素修正的内容主要包括土地使用年限、容积率、临街宽度、临街深度、面积、形状、地形、地质等 土地使用年限修正时，修正系数可用下列公式计算： 第二十九页，共五十一页。 容积率的修正计算公式为 （6）确定待估土地评估值 第三十页，共五十一页。 （二）收益法 1．收益法 土地使用权评估中的收益法，亦称收益还原法，是指通过预测土地未来产生的预期收益，以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从而确定土地评估值的方法。 第三十一页，共五十一页。 土地使用权评估中的收益法的应用，重要的是要确定土地的收益额、土地还原利率和土地收益年限。 2．土地收益额的估算 （1）土地收益的分类： 实际收益：是指在现状下实际获得的收益，实际收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大。 第三十二页，共五十一页。 客观收益：是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。注意评估中的收益应该是客观收益。 土地收益包括有形收益和无形收益，计算收益时不仅要包括有形收益，还要包括各项无形收益。 第三十三页，共五十一页。 （2）土地纯收益的计算步骤： 第三十四页，共五十一页。 3．土地还原利率及其估算 （1）利用收益还原法公式，通过搜集市场上相同或相似的土地纯收益、价格等资料，反推算出还原利