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房地产行业2023年度投资策略 一、引言 2016年年度策略报告这个冬天不太冷，我们指出中周期内部的小周期调整是不可避免的，指出从2016年2季度开始的调整将持续至2017年年底往后，但并不意味着从此步入下行周期，中周期的下半场（2018-2019年）尚未来临；?2017年年度策略报告脉冲式调整与南北两极再发展，我们指出脉冲式调整是本轮小周期的核心特征，预计全国销量同比在18Q2左右见底，广义三四线销量反弹是本轮周期景气扩散的末端；高度重视南北两极再发展，逆向投资和区域主题仍是下半年首要逻辑，年底开始需重视下一轮小周期机会； 2018年年度策略报告地产股画龙，房企创新变现模式点睛，我们指出收益率和物业价格的倒挂进入历史顶部区间，而倒逼房企创新“变现模式”，这是存量时代的春笋发芽；并指出18年是基本面小年和转折年； 2019年年度策略报告认清几个长期问题，分析几个短期分歧，我们阐述了许多长期和短期问题：判断行业未来住宅年销售额中枢在11万亿左右，销量见顶但并不失速；提出总量研究的同时更需要关注结构数据，结构的特点将深刻地改变房地产本身和上下游；总结房地产“洗牌十年”三特点：a.存量商机和房地产金融春笋发芽；b.房企变现模式渐变，但住宅开发仍是实现“周转”之核心；c.房地产对经济的领先性仍存在；同时提出土地供给结构扭曲导致住宅补贴工业等长期问题，是造成房价高企影响民生的主要原因，而非货