《不动产投资分析》第4章：不动产投资市场分析.pptVIP

对于投资者而言，最重要的是将“无差别的产品”差异化。 （1）突出产品特色定位。 （2）产品边缘化定位 （3）对抗性竞争定位。 （4）特殊用途定位。 第三十页，共四十八页。 2. 产品功能定位 不动产功能的主要特点是功能调整的难度大、费用高、寿命长，所以要求在功能设计和生产中具有超前性和适当的弹性。 不动产产品的功能定位是指在目标市场选择和市场定位的基础上，根据潜在目标消费者使用需求的特征，结合不动产特定产品类型的特点，对拟提供的不动产产品应具备的基本功能和辅助功能做出具体规定的过程。 第三十一页，共四十八页。 对不动产产品进行功能定位的具体方法与步骤是： （1）要借助市场研究和市场细分的结果，明确目标使用者群体。 （2）把握目标使用者的需求特征、消费偏好和可支付能力。 （3）要与建筑师建立良好的沟通渠道，以便将开发商或其市场分析、市场营销人员对目标使用者群体特征的认识体现在不动产产品设计的图纸上。 第三十二页，共四十八页。 4.2.3 不动产投资市场调查 1. 市场调查的定义 概括地说，市场调查就是为了确定投资经营的方向，选择目标市场，合理开发适销对路的产品，而运用系统的、科学的方法，有目的、有计划地收集和分析相关的不动产产品信息、企业的外部环境和内部条件信息以及业内其他企业相关信息等各种资料，通过对过去与现在的营销状况及动态性影响因素的分析研究，从而为企业预测未来发展、制定正确的决策提供依据的过程。 第三十三页，共四十八页。 2. 市场调查的内容 （1）不动产市场环境调查 不动产市场环境调查主要包括以下几个方面的内容： ①政治法律环境调查。 ②经济环境调查。 ③社区环境调查。 ④项目微观环境调查。 第三十四页，共四十八页。 * * 第4章 不动产投资市场分析 4.1 不动产市场结构与运行规律 4.2 不动产投资市场定位与市场调查 4.3 不动产投资市场分析 第一页，共四十八页。 4.1 不动产市场结构与运行规律 4.1.1 不动产市场概述 1. 不动产市场的概念 不动产市场是从事不动产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所。一个完整的不动产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。 （1）房产市场 通过买卖和租赁两种交换形式，将房屋出售或出租出去，就形成了房屋的买卖市场和租赁市场。 买卖市场是通过买卖这种形式实现房屋产权关系全部转移的房产市场。 租赁市场是通过租赁这种形式，将房屋出租出去，从而实现产权关系部分转移的房产市场。 第二页，共四十八页。 （2）地产市场 地产市场是地产交易的场所，是地产商品交换关系的总和。地产市场又可以分为两类三级市场。 ①土地一级市场。是以让渡一定时期土地使用权为主要内容的地产市场，在我国又称土地使用权出让。 ②土地二级市场。是指土地或不动产开发市场，是不动产开发商或土地使用者在出让合同规定的期限内，将已开发好的土地有条件地转让给其他使用者。 ③土地三级市场。是指土地使用者将自己拥有的土地使用权再横向进行转让、转租或进行抵押。 第三页，共四十八页。 2. 不动产市场的特点 不动产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。 （1）市场供给的特点 （2）市场需求的特点 （3）市场交易的特点 （4）市场价格的特点 第四页，共四十八页。 3. 不动产投资的市场参与者 （1）土地所有者或当前的使用者 （2）开发商 （3）政府及政府机构 （4）金融机构 （5）建筑承包商 （6）专业顾问 （7）消费者或买家 第五页，共四十八页。 4. 不动产市场运行环境及其影响因素 （1）社会因素 （2）经济因素，包括经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等。 （3）政策因素，包括不动产供给政策、住房分配和消费政策、不动产金融政策、不动产产权与交易政策、不动产价格政策。 第六页，共四十八页。 4.1.2 不动产市场的结构与运行机制 1. 不动产市场结构 （1）总量结构。 （2）区域结构。 （3）产品结构。 （4）供求结构。 （5）投资结构。 第七页，共四十八页。 2. 不动产市场指标 （1）供给指标 ①存量、新竣工量和灭失量。 ②空置量和空置率。 ③房屋施工面积和新开工面积。 ④平均建设周期 ⑤竣工房屋价值 第八页，共四十八页。 （2）需求指标 反映需求的指标主要有国内生产总值，人口数、城市家庭人口、就业人员以及城市家庭总支出、城市家庭可支配收入，房屋空间使用量等。 第九页，共四十八页。 （3）市场交易指标 反映市场交易的指标主要有销售量、出租量和预售面积，吸纳量、吸纳率和吸纳周期，房