房地产估价师考试_开发经营与管理_真题模拟题及答案第2批_共3套_背题模式.pdfVIP

*************************************************************************************** 试题说明 本套试题共包括3套试卷 每题均显示答案和解析 房地产估价师考试_开发经营与管理_真题模拟题及答案_第04套(61题) 房地产估价师考试_开发经营与管理_真题模拟题及答案_第05套(66题) 房地产估价师考试_开发经营与管理_真题模拟题及答案_第06套(66题) *************************************************************************************** 房地产估价师考试_开发经营与管理_真题模拟题及答案_第04套 1.[单选题] 新建重点中学周边的房价迅速上涨，表明房地产投资具有（ ）的特性。 A)易产生资本价值风险 B)易受政策影响 C)存在效益外溢和转移 D)适于长期投资 答案: C 解析: 房地产投资的特性包括：①区位选择异常重要；②适于进行长期投资；③需要适时的更新改造投资 ；④易产生资本价值风险；⑤变现性差；⑥易受政策影响；⑦依赖专业管理；⑧存在效益外溢和转 移。其中，存在效益外溢和转移是指房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用 设施和环境变化的影响。 2.[单选题] 张某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期为三年，张某面临较大的风险是（ ）风险。 A)政策 B)通货膨胀 C)利率 D)或然损失 答案: B 解析: 通货膨胀风险又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低 给投资者带来的风险。由于通货膨胀将导致未来收益的价值下降，按长期固定租金方式出租所拥有 物业的投资者，实际上承担了本来应由承租人承担的风险。 3.[单选题] 整个投资市场的平均收益率为20%，国债的收益率为10%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系 统性风险系数为0.4，写字楼市场相对于房地产投资市场的系统性风险系数为0.9，写字楼市场的预 期收益率为（ ）。 A)13.6% B)14.0% C)19.0% D)23.6% 答案: A 解析: 房地产投资市场的预期收益率为：10%＋0.4×（20%－10%）＝14%，写字楼市场的预期收益率为 ：10%＋0.9×（14%－10%）＝13.6%，或者写字楼市场的预期收益率 ＝10%＋0.9×0.4×（20%－10%）＝13.6%。 4.[单选题] 国有建设用地使用权出让市场是（ ）市场。 A)完全竞争 B)垄断竞争 C)寡头垄断 D)完全垄断 答案: D 解析: 市场结构，是指某一市场中各种要素之间的内在联系及其特征。按照某行业内部的生产者或按照某 行业内部的生产者或企业数目、产品差别程度和进入障碍大小，可以将市场划分为完全竞争市场、 垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场四种市场结构类型。由于房地产具有明显的不可移动 性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。我国国有建设用地使 用权出让市场目前是由属地政府完全垄断的。 5.[单选题] 对一线、二线、三线城市之间房地产市场发育情况的差异和特点的分析，是房地产市场的（ ）分析 。 A)总量结构 B)产品结构 C)投资结构 D)区域结构 答案: D 解析: 房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构等维度。其 中，区域结构分析在全国不同地区之间，房地产市场发育情况的差异和特点，是考察不同区域或城 市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。 6.[单选题] 某城市2012 年可供租售的写字楼面积为90 万m2，全年写字楼销售量为60 万m2，房地产开发企业直 接出售量为15 万m2，该城市2012 年写字楼的吸纳周期为（ ）年。 A)0.67 B)0.83 C)1.20 D)1.50 答案: D 解析: 吸纳周期，是指按报告期内的吸纳速度(单位时间内的吸纳量)计算，同期可供租售量可以全部被市 场吸纳所需要花费的时间(AP=HSRt／AVt)，单位为年、季度或月，在数值上等于吸纳率的倒数。根 据题意，该城市2012 年写字楼的吸纳周期为：90÷60＝1.5（年）。 7.[单选题] 下列房地产市场预警指标中，属于考查房