嘉联上东锦城商业项目营销策划方案P.pptVIP

卓锦城商业分析 售楼部 成龙路 商业 1、2期住宅 目前卓锦城已入驻商业较少，仅在临成龙路其售楼部对面有部分商业 该处商业目前主要服务于1、2期入住业主，业态种类主要以餐饮、超市便利店为主等社区商业业态 规划中的大型卖场目前还未开始建设施工 第三十一页，共七十六页。 卓锦城商业业态分析 卓锦城商业主要分布在垂直于成龙路以带状分布 商铺临街面共18间商铺，目前已入驻14家商户，入驻率较高 经营业态丰富，主力业态主要为餐饮、彩票点，其他超市、二手房、水果布艺等日常服务业态均有设置 经营业态丰富但不重复，形成“垄断经营”，这与招商前期定向招商进行业态区域规划密不可分，保证了在小体量商业环境下全面满足居民日常消费需求 第三十二页，共七十六页。 卓锦城商业分析 依靠卓锦城1、2期已入住居民，商业经营状况良好。考虑利润最大化及后期区域发展潜力（大型卖场规划），开发采用先租待售模式进行商铺销售操作，期望利润最大化。 第三十三页，共七十六页。 位置及交通 位于锦江区三环路外500米三圣乡片区内,成龙大道与香樟路交汇处,成龙大道北面,香樟路以东,近靠成龙大道与幸福梅林.众多路网交叉,公交线路众多.交通较为便利 卓锦城规模 总占地面积150亩地，3800户约7500余人居住。社区人口众多，有一定消费市场 社区配套 商业配套：主要依靠自身社区底商,附近卓锦城社区商业和大型卖场也是宣传配套之一 小户型、大社区，社区底商拥有庞大的消费市场 商业市场调研——【锦江城市花园】 第三十四页，共七十六页。 1 2 3 4 5 6 7 8 锦江城市花园-1期商铺 锦江城市花园一期商铺主要分布在1、6、7、8栋临街底商，无二楼商业。开始销售时间为09年4月8日 第三十五页，共七十六页。 锦江城市花园-1期商铺 锦江城市花园商铺类型为社区服务型，商铺面积集中在21-60平米，占商铺总量的90%，小面积商铺为锦江城市花园主打产品 从4月8日至6月8日，锦江城市花园共销售13套商铺，平均每月销售6.5套。 根据开盘监控了解到，锦江城市花园商铺销售价格为起价6800元/平米，均价为8500元/平米 客户反应：社区距入住成熟尚距一定时间，此时下手商铺资金有较大风险，社区商铺需要稳定、较高的入住率，这样才能保证投资收益 卖点：全临街、全现铺、三环70万㎡超高人气大盘 推广手段：短信、网络、报广 20-50平米小面积临街现铺为主，业主尚未大规模入住，商铺客户客户购买信心不足 第三十六页，共七十六页。 区域市场特征 【社区服务型】 区域内商业均以社区服务型商业为主 主力消费群均以自身社区业主为主，依靠周边环境带来少量周边社区居民消费 业态为日常就近消费为主，业态越丰富，对居民便利性越大 【社区底商1F为主】 区域内商业均以住宅底商为主，主要为1F底商，2F及以上商业较少 销售初期规定不能做餐饮，但如蓝谷地在社区商业成型后仍有餐饮业态入驻 【带租约销售】 区域内商业除开锦江城市花园（自然销售）外，其他社区商业均引进招商公司以招商先行，采用带租约销售模式进行推售 【产品设计合理】 就商铺产品本身而言，面积控制合理（32-58平米），区域社区商业产品设计上并无硬伤，面积利用率较高 店招位昭示性较好，2-3楼通达性较强 【平均租金收益达6%以上】 经营状况良好的1F商铺售价在7900-8500元/㎡，回报率在7%左右 2F商铺售价在5000元/㎡，回报率在6%左右 【社区规模影响商业经营】 社区规模大小影响商业经营状况，从而对租金、售价、业态种类、居民便利度等产生影响 第三十七页，共七十六页。 第一部分 项目区域商业情况 第二部分 项目商业整体定位 第三部分 项目商业销售思路 项目产品分析 项目产品定位 项目价格定位 [报告脉络] 第三十八页，共七十六页。 项目商业基本信息 第三十九页，共七十六页。 项目所处环境 3栋底商 7栋底商 2栋底商 娇子立交 辅道 三环路 待开发土地 市政规划道路 住宅 住宅 位于立交桥、三环快速通道侧，交通线路及昭示性受阻, 所在位置与东面蓝谷地一桥之隔，西、北、南均为快速通道或待开发土地，距离最近的公交站约500米远 项目AB区之间市政规划道为连接东光小区区域，但是开通仍需时日 周边待开发土地未来十年规划将形成数十万人的高尚住宅区，区域发展前景广阔但现今消费市场欠缺、消费氛围不足 受周边环境影响，目前项目商业为该地段“孤岛商业” 第四十页，共七十六页。 项目与周边社区商业中心关系 万达广场覆盖圈 校园春天广场覆盖圈 对本项目住宅的影响：可提供购物、休闲、娱乐等配套，使生活更便利 对本项目商业的影响： 项目位于二者覆盖圈范围内，但因成龙路沿线商业分布以社区商业点状为主，本项目受立交、三环