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第三部分 关于东方云顶项目 第十九页，共三十五页。 产品形态定位 　　从项目的实际可行性来看，本项目的产品形态定位应该很明显：参照黄山等旅游地区的度假类别墅，包括项目以北“随园”，基本走中式路线，因此本项目须在市场同类产品中寻求差异化，走新中式路线。 目标客户定位 　　由此，推演出本项目的目标客户定位：昆山周遍地区的度假人群（包括中产阶级及中产阶级以上人群） 目标人群描述——挥洒、自由、张扬、霸气+王气、只为自己而活者…… 一、别墅 昆山-巴城 东方云顶 营销策划报告 / 上海志颖房地产经纪有限公司 第二十页，共三十五页。 客户群定位分析 区域分析——以上海为主，区域内个体业主为辅。 购买动机分析 以具有收藏价值的山水别墅文化豪宅为由头。 兼顾投资、自住、度假等三种形态。 昆山-巴城 东方云顶 营销策划报告 / 上海志颖房地产经纪有限公司 第二十一页，共三十五页。 产品塑造 理念 由自然大度的临湖环境彰显不同的价值审美观 由中国根植文化彰显王道 形态理念 中式别墅并非是复古，而是建造一个具有中国文化价值的载体来满足中国人自己的精神内涵，同时具有西方现代生活的流线空间来满足舒适，二者是相辅相成的统一体—新中式别墅 。 昆山-巴城 东方云顶 营销策划报告 / 上海志颖房地产经纪有限公司 第二十二页，共三十五页。 特别强调 中产阶层，不会是本项目的主力购买目标客户群！ 产品不能“中庸”，不能走“中间”道路，不能走所谓的“折中主义”！ “兼顾高、中两个购买力阶层”是本项目产品定位的大忌 但在价格控制设定上，切忌盲目乐观，陷入曲高和寡的尴尬境地 昆山-巴城 东方云顶 营销策划报告 / 上海志颖房地产经纪有限公司 第二十三页，共三十五页。 建筑风格建议 昆山-巴城 东方云顶 营销策划报告 / 上海志颖房地产经纪有限公司 第二十四页，共三十五页。 形象速写 对话——本案的重要特征。 中西文化的对话， 高财富阶层的对话， 新发展与旧传统的对话， 传统的思想与现代的思潮的对话， 东方的含蓄与西方的彰显的对话， 对自然的尊重与人工的修葺的对话…… 对话，跨越界限的开始。 昆山-巴城 东方云顶 营销策划报告 / 上海志颖房地产经纪有限公司 第二十五页，共三十五页。 昆山-巴城 东方云顶 营销策划报告 上海志颖房地产经纪有限公司 第一页，共三十五页。 第一部分 昆山城市规划和交通规划 第二页，共三十五页。 1、城市规划 2003年《昆山市总体规划（2002-2020）》，以“五个统筹”为原则，提出了片区发展、市域即城市、大区域联动三个新概念，确定城市的性质为：长三角地区现代化制造发达的工贸城市，具有江南水乡特色生态园林城市。昆山地处苏锡常都市圈和上海都市圈的交汇处，在沪宁发展轴上具有重要的战略位置，昆山在全国百强县市中位列第一。其国家级的经济开发区-昆山经济开发区以及花桥开发区（省级），带动地方经济快速发展。此外，由于阳澄湖的大闸蟹闻名海内外，蟹产业也成为昆山经济的支柱产业。 距离苏州市区45公里，40分钟左右车程。 距上海60公里，50分钟左右车程。 昆山-巴城 东方云顶 营销策划报告 / 上海志颖房地产经纪有限公司 第三页，共三十五页。 2、产业规划 根据昆山十一五发展规划，昆山未来将形成以优质、高效、生态为标志的现代城郊型农业；形成研发、制造、营销相匹配的集约高效的先进制造业；初步形成多样化、国际化、规模化的现代服务业。重点形成吴淞江工业区和沿沪产业带，无缝接轨苏州和上海。 昆山-巴城 东方云顶 营销策划报告 / 上海志颖房地产经纪有限公司 第四页，共三十五页。 3、交通规划 据国家《中长期铁路网规划》、《江苏省铁路网规划》、《江苏省沿江轨道交通线网规划》，未来昆山市将有沪宁铁路、京沪高速铁路、沪宁城际铁路等穿越昆山而过。根据苏州城市轨道交通远景规划，未来苏州将形成4 条轨道交通， 其中3 号线唯亭路站已接近昆山，对昆山的影响有望最大。 昆山-巴城 东方云顶 营销策划报告 / 上海志颖房地产经纪有限公司 第五页，共三十五页。 第二部分 阳澄湖别墅市场解析 第六页，共三十五页。 1、阳澄湖别墅市场概况 昆山-巴城 东方云顶 营销策划报告 / 上海志颖房地产经纪有限公司 第七页，共三十五页。 A、苏州阳澄湖板块 　　阳澄湖湖西板块位于苏州相城区，相城区是苏州房地产开发最晚的一个区域，建有大型的专业市场，道路交通建设都已完善，为房地产业的迅速发展奠定了基础。阳澄湖板块的别墅都是近两年推出的，阳澄湖板块相比园区的金鸡湖，独墅湖，青剑湖等发展都要慢，一则由于距离市中心比较远，二则在苏州本地居民心目中，是农村的概念。但是，随着苏州外来人口