上海金山龙翔路地块商业项目市场定位与概念规划方案.pptVIP

以卫清路、卫零路为核心轴，卫零路以精品百货、服饰专卖为主要功能，卫清路以休闲餐饮、娱乐文化为主要功能，南片依托卫零路、金一东路节点的石化百货，北片依托卫零路、卫清路节点的瑞鑫百货、欧洲商业广场，卫清路、蒙山路节点乐购生活购物中心，提高集聚程度，更新业态结构，提升品牌档次，完善综合配套。形成节点集聚、主题错位、功能综合的网络状商业街区格局。 商业经营发展方向 发展定位：依托石化老城区，重点调整提升卫清路、卫零路、金一东路、蒙山路两纵两横的中心商业街区，以主导节点建设带动成片调整提升，形成具有精品百货、品牌专卖、餐饮娱乐、休闲文化、旅游服务、公共活动功能的区域商业中心。 同时适应金山区多层次综合性消费的需要，加快部分沿街商店实施二次改造、功能升级转换，部分档次偏低的中小商店逐步调整为品牌专卖店、专业店等。 原有商业市场环境 Marketing Environment 第三十页，共七十九页。 商业环境综述 区域内消费以街铺消费为主要特征； 区域内是典型的中低层次消费市场，高档消费极少； 区域内消费人口主要为石化工人、本地居民、周边乡镇居民、旅游人士，消费年龄层次主要为20-45岁的中青年及儿童； 本项目位于新规划的新城中心区，属于社区型商业规划，与现有的商业中心市场有明显的区隔。 原有商业市场环境 Marketing Environment 第三十一页，共七十九页。 项目周边住宅项目整体分布 中心城规划开发情况 Marketing Environment 第三十二页，共七十九页。 周边住宅整体情况 项目 地理位置 规模体量 售价 主力消费群 备注 龙泽园 龙翔路、龙轩路之间 总建面积约20万平米，有小高层、高层电梯公寓，东西组团中间将规划成一条步行商业街 三期售价在5500-7000之间不等 金山石化及周边乡镇居民为多 已售房源进入装修阶段，入住率很低 海趣馨苑 蒙山北路581弄 有幼儿园、中国电信等配套设施，沿街商铺多为空置，售价约为8500元/㎡ 金山石化及周边乡镇居民为多 住宅入住率约为85%，多为安置房 水韵·紫城 龙翔路、卫零北路交界处 总建面积约为14万平方米，由多层公寓、小高层公寓、精装酒店式公寓及高尚会所、沿街商业共同组成 住宅均价5000元/㎡左右，沿街商铺售价11000元/㎡左右 金山石化及周边乡镇居民为多 赞成·红树林 卫零北路、蒙山路、金康西路围合处 住宅建筑面积20晚平方米，商业公建6001平方米，由小高层、多层、花园洋房、联排别墅组成。 小高层均价4500元/㎡，情景洋房5200，联排别墅9000元 金山石化及周边乡镇居民为多 海辰馨苑 海丰路85弄 总建面积204121平米，社区总1426户，由花园复式与小高层组成，有16000平米社区商业配套 目前在售的为中央景观高层宽庭，均价为5000元/㎡ 金山石化及周边乡镇居民为多 金山世纪城 金山大道与蒙山北路、卫零北路的交界处 底层商铺，上层3-4层为住宅 住宅均价约为3000元/㎡，底层商铺的租金为0.83元/㎡/天 金山石化及周边乡镇居民为多 入住率约为35% 中心城规划开发情况 Marketing Environment 第三十三页，共七十九页。 新金山国际幼稚园是一所以双语为特色的寄宿制幼稚园，建筑面积21000平方米，设有18个班，开设全日班、寄宿班，可容纳540名幼儿，招收3-6岁学龄前的儿童。收费标准为全日班1500元/月，寄宿班2500元/月。现学校有130-140名儿童，主要为金山卫镇与石化街道地区的人员的子女。 周边行政、教育等公建情况 新建教育园区，占地110亩，包括幼儿园、小学、初中各一所，是新城区的公建配套项目。 在新城区的中心地段——龙山路松卫南路，规划有27幢行政办公与管理服务中心。 　已经开工和即将开工的项目有：税务大楼、财政农业大楼、城投大厦、公共服务中心大楼、文广中心、规划展示馆、金山工人俱乐部等。 中心城规划开发情况 Marketing Environment 第三十四页，共七十九页。 周边住宅市场环境综述 项目周边现时新开发住宅小区总量约为150万平米，总户数约为15000户左右。其主力消费群多为石化工人、本地居民及周边乡镇人口，主力消费群年龄层在30-50岁之间，多有公积金贷款。 行政办公与管理服务中心的建立以及教育等配套公建设施的规划建设，则为本区域未来大量优质人口的导入提供了良好的环境，也为未来商业设施的开发兴建提供了极大的消费潜力。 中心城规划开发情况 Marketing Environment 第三十五页，共七十九页。 寻找项目定位的依托 我们的现状 我们的参考 我们的目标 现实与目标的差距 深 入 Studying 第三十六页，共七十九页。 Our