物业服务纠纷司法解释解读.pptVIP

物业服务企业代位诉讼的实体法依据： 区分所有权司法解释 第十四条 建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 ???? 属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。 第十五条 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”： ????（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用； ????（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观； ????（三）违反规定进行房屋装饰装修； ????（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。 第三十一页，共四十七页。 （七）业主多数决定可以解聘物业公司 四、新司法解释中值得注意的新规定 物业纠纷解释 第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。 ???? 物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。 物业服务合同是委托合同 委托合同的基础是双方相互信任，故法律允许任何一方随时解除。 对合格的物业服务企业不会造成威胁，有利于行业进步。 四 新司法解释中值得注意的新规定 第三十二页，共四十七页。 （八）表决权的计算 四、新司法解释中值得注意的新规定 区分所有解释 第八条 物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定： ????（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算； ????（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。 第九条 物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定： ????（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算； ????（二）总人数，按照前项的统计总和计算。 “同一买受人”如何理解？ 四 新司法解释中值得注意的新规定 第三十三页，共四十七页。 物业事业部提出的问题： 如小区未销售完毕，是否现有业主的投票过1/2就可以处分共有部分？ 1、按司法解释，处分共有部分，属于物权法七十六条第一款第（七）项规定的“其它重大事项”，“双过半”即可作出决定。 2、在多大范围内“双过半”，涉及“大公”与“小公”，目前法律没有规定。 区分所有解释第七条 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。 第三十四页，共四十七页。 （九）起诉追讨业主欠费须先经书面催交 四、新司法解释中值得注意的新规定 物业纠纷解释 第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 明确了书面催交为起诉的前置程序，但不限于业委会催交。 “仅以”二字大有文章。 物业费究竟是何种性质的财产？ 从法理上看，业主没有任何理由拒交物业费。 四 新司法解释中值得注意的新规定 第三十五页，共四十七页。 物业服务纠纷司法解释解读 第一页，共四十七页。 主要内容： 一、“物业管理” 与 “物业服务” 二、当前物业管理与服务中存在的主要障碍 三、从新司法解释删去的内容看立法倾向 （课间休息） 四、新司法解释中值得注意的新规定 五、物业服务实践中如何避免法律风险 第二页，共四十七页。 一、物业管理与物业服务 提出两个问题： （一） 1981年3月10日深圳物业管理公司成立； 1991年3月22日深圳天景花