开发商、物业管理公司、业主三者之间关系.pdf

开发商、物业管理公司、业主三者之间关系 开展商和物业管理公司与业主之间常发生许多矛盾和纠纷，给物业管 理工作带来了很大的麻烦，究其原因，大多数矛盾或纠纷的产生是由于物 业管理公司或开展商对物业管理中的法律关系不清楚，许多业主不明确自 己拥有的权力，应承担的责任。 物业管理中有着哪些法律关系 要想把物业管理工作搞好，首先应当理顺物业管理中心的法律关系。 只有理顺了关系，才能够知道各方面的关系。物业管理工作中几个主要方 面有：房屋产权所有人或使用人、开展商、物业管理公司和其他与物业管 理相关连的行业以及政府有关部门。 1、开展商早期在物业管理中的作用 开展商将物业建成，并经政府有关部门综合验收合格后，经过房产交 易将产权转移给新的房屋产权所有人。这里的法律关系的变化是开展商由 原来拥有土地使用权和房屋所有权到转移给了新的产权所有人。对于一处 新的住宅区 ，包括公寓或别墅 ，开展商在竣工前 ，一般是先期委托物业管 理公司介入新建物业的管理工作。有时开展商也 自己充当物业管理的角色。 不管开展商是自己来管理物业或是委托其他管理公司来管理新建的物业， 都是在为新的房屋产权所有人或使用人提供效劳。对于新建物业来说 ，由 1 / 6 于发生了产权交易行为，开展商的角色变了，位置也变了。开展商由原先 对物业的拥有，变为局部对物业的拥有或完全不拥有。 开展商先期委托物业管理公司管理新建物业或自己自行管理物业的行 为只能是一种临时的安排，因为在新建物业初期，广阔新的产权所有人或 是没有到位，或是即使到位，由于各种各样的原因，尚无能力选择物业管 理公司。开展商只是临时代理已有的新的房屋产权所有人委托物业管理公 司进展管理。这一时期物业管理公司的费用一般由开展商支付或预先垫付， 因为这一时期物业管理公司在这一新的物业管理某无收益。由于交易行为 和物业管理公司的介入，开展商对新建物业的作用逐渐退居二线。如开展 商直接聘请管理公司，开展商应当与物业管理公司签订临时委托管理合同， 合同期限一般订为一年较为适宜。因为业主管理委员会成立后，有可能在 一年后重新选聘物业管理公司。 2、房屋产权所有人(业主) 由于购置了物业，购房人成了新建物业的产权所有人，合法地拥有所 购物业。房屋产权所有人对物业拥有所有权与使用权。由于开展商在销售 物业之前 ，已临时安排物业管理公司对所购物业进展管理，购房人在此时 只能暂时放弃 自己选择物业管理公司的权利 ，认同开展商的安排。当新建 物业入住率到达 50%或 50%以上时，开展商应会同物业管理公司召开房屋 产权所有人大会(或称业主大会)。 3、房屋产权所有人大会(业主大会) 2 / 6 房屋产权所有人大会是一个非常重要的会议，由开展商、物业管理公 司和房地产管理部门负责召集此会议。因为产权所有人来自不同地方，互 不相识，不可能有效地组织起来召开此大会，所以召集、组织业主大会的 责任就落在开展商或物业管理公司户上。开展商在与物业管理公司的委托 管理合同中就应明确规定，当入住率到达 50%时，物业管理公司有责任牵 头组织召开业主大会。 业主大会最重的使命之一便是选举出自己的代表机构——物业管理委 员会。物业管理委员会是新建物业或物业群中常设的最高权力机构。业主 大会每年至少召开一次。住宅区业主大会对议题进展表决时，每一户为一 票。业主可将自己的权利让给选出的代表，由他们代表自己去行使权利， 维护自己的合法权益。 业主大会主要行使以下职权 ： (一)选举、罢免物业管理委员会的组成人员; (二)监视管委会的 日常工作; (三)听取和审查管委会的工作报告; (四)对住宅区或物业(写字楼、商厦) 内有关业主重大利益的事项做出决 策; (五)修改业主公约; 3 / 6 (六)改变或撤销物业管理委员会的有关决定。 (七)批准管委会章程。 4、物业管理委员会的性质及法律地位 物业管理委员会是住宅区、写字楼或商厦等物业管理中的常设最高权 力机构，管理委员会的成员由房屋产权所有人选出的代表构居，代表广阔 业主的权益。同时管理委员会也应当吸收当地居民委员会和派出所的代表 参加。既然物业管理委员