商业地产的财税筹划创新.pptxVIP

商业地产的财税筹划创新第1页，共25页。 第一篇章：当前房地产企业面临的税收征管环境第四篇章: 各阶段问题的解决办法（分享案例）第二篇章：商业地产开发阶段税务面临的问题目录第三篇章：商业地产运营阶段税务面临的风险第2页，共25页。 关于进一步加强土增税征管工作的通知税总发〔2013〕67号2013年6月20日将土地增值税工作列入主要领导绩效考核内容加强房地产开发项目的全流程监管要对近几年积压未清算的项目进行全面清理要严格执行核定征收规定，不得擅自扩大核定征收的范围在对15个省市进行督导的基础上，2013年 7月起对辽宁、黑龙江、河北、天津、四川、重庆等省市进行督导第3页，共25页。 2012年全国税收总收入和主要税种收入表单位：亿元　类别金额比上年增长（%）税收总收1房产税1372.4924.5土地使用税1541.7226.1土地增值税271931.2契税2873.923.92012年全国房地产税收情况第4页，共25页。 2012年标杆地产纳税情况公司合约额结算收入税后利润占比营业税土增税所得税合计税负率中海892 517 150 29%　　85 85 16%万科1412 1031 126 12%62 47 54 163 16%保利1017 689 100 15%43 38 36 117 17%恒大923 653 92 14%36 30 43 109 17%华润355 355 90 25%19 　50 70 20%龙湖401 279 69 25%15 　44 59 21%碧桂园476 419 69 16%23 23 24 70 17%世茂461 286 66 23%16 　36 52 18%富力322 304 57 19%17 　44 61 20%雅居乐331 301 51 17%17 　54 71 24%第5页，共25页。 土地增值税历年来的收入全国房地产土地增值税收走势图 （单位：亿元）第6页，共25页。 房地产成本构成前三位地价10-50%建安费10-40%税收5-50%第7页，共25页。 房地产税收构成前四位70%营业额的5%利润的25%增值额的30%-60%土地增值税企业所得税营业税营业税房产税第8页，共25页。 开发模式对税收的影响如何合理利用建安成本？拆迁补偿费如何处理？甲方供材如何处理？融资成本如何计入成本？政府返还的土地出让金怎么处理？商业地产开发阶段的税务问题第9页，共25页。 租售比应该是多少为宜？无租使用和免租期销售和租金如何定价？运营阶段的税务风险第10页，共25页。 遇到的问题：解决思路：收益分析：案例分享第11页，共25页。 怎么办？开发阶段应该怎么安排？股权怎么设定？成本如何摊销？后期出售应该怎么处理？商业地产税务如何创新第12页，共25页。 “税”不香……房地产税务管理如何创新第13页，共25页。 纳税合法化资产阳光化睡觉踏实化社会和谐化税务思维的创新第14页，共25页。 税务筹划时机要创新不同的时机，不同的效益回报未雨绸缪，从胎教开始...About us关于我们清算阶段进入筹税：节税5%开发阶段进入筹税：节税10%拿地阶段进入筹税：节税30%第15页，共25页。 税务筹划阶段的创新关系第一，专业第二 专业 第一，关系第二第一次创业第二次创业第16页，共25页。 税务视角的创新合法合理一方面降低税负一方面降低风险利用税务筹划的好处第17页，共25页。 关注过去规划未来税务筹划税务关注点的创新第18页，共25页。 4个主要观点最好的筹划时机在项目前期最大的筹划空间在土地成本最高的筹划人不是财务总监，而是老板最佳的筹划应从战略、经营、财税三个层面立体开展第19页，共25页。 新形势下商业地产税务创新的基本思路建材房地产价值链开发可研设计建材园林代理甲供材广告装修第20页，共25页。 第21页，共25页。 商业地产不同开发阶段税务创新公司成立阶段的税收筹划。 公司的所有制形式、股东个数、股份结构、注册资本多少、股本金的出资形式等。拿地阶段的税收筹划。 以什么方式拿地，各种形式的地怎么拿最税负最低，如国土部门摘牌拿地、别的公司转让、收购别的公司项目、政府部门处置资产等。土地证是办一个还是分开办多个、土地款怎么支付、如何适当考虑在拿地过程中增加土地成本等。 第22页，共25页。 商业地产不同阶段的税务创新规划设计阶段的税收筹划 主要是一个项目是商业部分和住宅部分的比例，住宅中的大户型和小户型的比例各占多少，如何优化税负最低报建阶段的税收筹划 在一个项目中商业、酒店、公寓、住宅等是分开报建还是统一报建，其中住宅的大户型和小户型是分开报建还是统一报建。另：商业和酒店是出租还是自营，在投资上怎么筹划能节约税收。如：代建、自建、合建等。