律师办理仓储物流地产业务操作指引((2023版.docx

— PAGE \* Arabic 26 — — PAGE \* Arabic 25 — 律师办理仓储物流地产业务操作指引(试行)(2023) 第一章?总则 1.1?制定目的 近年来，随着电商与物流行业的蓬勃发展，物流地产的投资成为境内外资金追逐的热点，本指引由上海市律师协会现代物流法律研究委员会起草，其目的是为律师提供办理与仓储物流地产有关业务操作方面的知识、经验和借鉴。本指引分以下几部分：一、总则； 二、仓储用地的招拍挂取得（一手地）；三、仓储用地的收购取得（二手地）；四、仓储物流地产项目的建设与运营。本指引供相关领域的律师在具体业务操作中参考。 1.2?概念界定 (1) 土地使用权，并不是指土地所有权人对自己所有土地的使用权，而是指非土地所有权人依照法律规定对土地享有的占有、使用、收益、处分权，包括国有土地使用权和集体土地使用权两种； (2) 国有土地，是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地； (3) 集体土地，与国有土地对应，指劳动群众集体所有的土地，其中：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有； (4) 熟地，指经过土地开发，具备基本建设条件的土地； (5) 生地，指完成土地征收，未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或者荒地等土地； (6) 毛地，指在城市旧区范围内，尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程、不具备基本建设条件的土地； (7) 净地，指已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地； (8) 仓储物流用地，根据《土地利用现状分类》（GBT 21010-2017），编码0604的仓储用地，指用于物资储备、中转的场所用地，包括物流仓储设施、配送中心、转运中心等；根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），用地代码为W； (9) 工业用地，根据《土地利用现状分类》（GBT 21010-2017），编码0601的工业用地，指工业生产、产品加工制造、机械和设备修理及直接为工业生产等服务的附属设施用地；根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），用地代码为M。 1.3?律师办理仓储物流业务的基本原则 鉴于仓储物流项目用地问题的复杂性，律师办理仓储物流有关业务除应遵守专业、诚信、勤勉等原则外，还需考虑到仓储物流用地的政策性、实践性强，故有关仓储物流问题的规定以地方政策性文件以及各部门实操口径居多，且根据国家宏观调控的需要，行业政策变化较快、较多；因此，律师在办理仓储物流业务时，不仅要依法，而且要掌握贯彻政策和实践于服务活动中；否则，律师的有关法律意见可能无法实际实施。 1.4?律师办理仓储物流业务的前提 由于仓储物流业务往往涉及问题较多，尤其是仓储物流用地涉及标的较大，故律师在办理仓储物流业务前应当明确律师的工作内容、工作范围、工作成果、收费金额、风险控制及权利义务等，应根据《民法典》、《律师法》的规定与委托人签订律师聘请合同。 对于需要律师参与尽职调查、商业谈判、起草合同、出具书面意见等方面的仓储物流业务，律师应与委托人签订专项法律服务协议，对当事人的具体要求、律师的具体服务事项及专项律师费的金额、支付方式等予以明确。 1.5?律师办理仓储物流业务的要求 律师在办理仓储物流业务过程中，应满足以下要求： (1) 保守商业秘密 由于仓储物流业务往往为公司的重要业务，更是仓储物流公司、仓储物流投资基金、仓储物流开发企业的核心业务，因此，律师在办理过程中或者完成之后，均应根据当事人的要求或者自觉为委托人保守其中涉及到合作模式、合同内容、转让标的等方面的商业秘密，以委托人利益为重。 (2) 预防纠纷、防范风险 鉴于仓储物流业务标的一般巨大，一旦产生风险，其导致的后果往往是企业不能承受之重。因此，律师在办理过程中，无论调查、谈判，还是起草文件，都要充满对纠纷的预防意识以及对风险的防范意识，尽最大努力预见可能发生的问题，将其连同律师的看法、应对措施一并提交委托人注意、考虑和选择。 (3) 具备创新意识 鉴于仓储物流业务与土地、运输、仓储、危化品、以至于货柜、工程紧密结合，投资人的背景和类型也十分丰富，律师在办理业务的过程中，需要具备业务的创新意识，与其他领域的法律服务紧密结合，满足客户的各项需求。 1.6?本操作指引的适用范围 本操作指引主要适用于律师从事与仓储物流业务有关的非诉讼法律服务，尤其以律师在专项法律服务中的尽职调查、法律论证、参与谈判、起草文件、协办手续等活动为重点。 本操作指引对律师办理与仓储物流有关的诉讼、仲裁代理业务，亦有较强的参考作用。 第二章?仓储用地的招拍挂取得 2.1?土地使用权的取得 2.1.1 法律依据 根据《中华人民共和国土地管理法》、《中