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假定开发法中现金流折法与传统方法浅析 假定开发法是我们在房地产估价中常用的方法，在详细估价 时有现金流折现法和传统方法。有看法以为现金流折现法和传统方法 有着显然的差别，且从理论上讲，前者优于后者。其实，它们之间的 差别不过表面上的，详细出发点不一样而已，从理论上来讲其实不存在优 劣，不过在考虑资本的时间价值时，前者是现值原理，后者是终值原 理。它们之间应当是等价的。搞清上述原理能够澄清一些错误认识， 有益于在估价实践中正确确立相关项目。 一、一个简单的例子及其剖析 某城市定于2003年6月1日拍卖一块多层住所用地，土地 总面积为20000平方米，出让年限为70年，规划要求的建筑容积率 为1.20.假如某一竞买方经过检查研究估计建成后住所的均匀售价为 3500元／平方米，土地开发和房子建安花费为1500元／平方米，管 理花费和销售花费分别为土地开发和房子建安花费之和的3%和6%， 销售税金与附带为销售额的5.5%，当地购置土地应缴纳税费为购置 价钱的3%，正常开发期为2年，希望投入的总资本能获取15%的年 税前利润率。那么，在竞买时，他的报价应是多少。假定银行贷款利 率为5.49%.设购置土地的报价为X.计算时，开发过程中发生的资本 按均匀投入。 （一）、用现金流折现法进行估价因折现率就是预期利润率， 因此，其折现率为15%. （1）开发达成后价值现值＝20000×1.2×3500／（1+15%） 2＝6351.61万元 2）销售税金与附带现值＝6351.61×5.5%＝349.34万元 3）土地开发、房子建安、管理费和销售费现值＝20000× 1.2×1500×（1＋3%＋6%）／（1＋15%）＝3412.17万元 4）购置土地应缴纳税费现值＝0.03X 5）因此用现金流折现法估价的土地价钱X＝6351.61－ 349.34－341217－0.03XX＝2514.66万元 （二）、用传统方法进行估价 1）开发达成后价值＝20000×1.2×3500 8400.00万元 2）销售税金与附带＝8400.00×5.5%＝462.00万元 3）土地开发、房子建安、管理费和销售费＝20000×1.2 ×1500×（1＋3%＋6%）＝3924.00万元 4）购置土地应缴纳税费＝0.03X 5）投资利息。地价和购置土地应缴纳税费的占用期为2 年，土地开发、房子建安、管理费和销售费的均匀占用期为1年。 投资利息＝1.03X×（1＋5.49%）2＋3924.00×（1＋5.49%） 3924.00－1.03X＝215.43＋0.1162X（6）开发利润。与现金流折现法对比，传统方法的开发利润与投资利息之和应等价于现金流折现 法中以折现表现的预期利润，那么，开发利润的年利润率应为9.51% （近似值） 开发利润＝1.03X×（1+9.51%）2＋3924.00×（1＋9.51%） 3924.00－1.03X＝373.17＋0.2052X（7）土地价钱。X＝8400.00 462.00－3924.00－（215.43＋0.1162X）－（373.17＋0.2052X） 0.03XX＝2537.70万元（三）、剖析经过上述例子我们能够看出，两种方法所得出的结果基本上是相同的。惹起差别的原由是因为开发年利润率采纳的是静态近似值，它使传统方法中的投资利息与开发利润两项之和所形成的投资利润，不等价于现金流折现法中以折现方式所表现出的投资利润造成的偏差，假如二者等价，其结果应当是一致的。 此刻我们将传统方法中代表资本利润的投资利息与开发利润合为一项，总利润率按等价于折现率的15%计算，那么：投资利息与开发利润之和＝1.03X×（1+15%）2＋3924.00×（1＋15%）－ 3924.00－1.03X＝588.60＋0.3322X代入上述土地价钱得X＝ 2514.61万元。除掉计算偏差后，完整一致。 二、几个需要澄清的问题 看了上边的剖析后会问，在用传统方法估价时其估价过程与经典授课书上的要求其实不完整一致；上述例子中也没有考虑预售、延缓销售和资本的非均匀投入。 （一）、开发利润计算方式我们在实质估价工作中或经典的授课书中，计算开发利润一般用直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率之一乘以相应的计算基数求出开发利润。这些计算 方法固然在理论上没有什么错误，但在实质操作中却能够惹起一系列 的错误。第一，在上述利润率中，开发建设期是隐含的要素，对于投 资利润率相同的房地产项目，这些利润率会因开发期的不一样而不一样。 而这一点，在实质估价中经常被忽略，如开发期为一年的项目的成本 利润率为5%，而开发期为两年的项目因为资本占用期相应增添，其 成本利润率就不可以也是5%，而应起码是10%（按单