XX广场定价及推盘策略汇报.pptVIP

台州市路桥区不同地段商铺投资回报率 第三十一页，共五十一页。 我们发现：一级商圈投资回报率在6-7%左右。二级商圈投资回报率在4-6%三级商圈投资回报率只有3%左右。 第三十二页，共五十一页。 投资回报率确定。 按照县市区的投资回报率分析。 建议本项目的投资回报率如下所示： 位置 投资回报率 理由 回收成本周期 人民路外街产品 7% 位置好,总价高 14年 南山路外街产品 6% 位置较好,总价较高 16年 3层和4层大板块商业 6% 商业价值低,利用高回报吸引客户 16年 其他产品 4% 普通产品 25年 第三十三页，共五十一页。 单套租金定价 板块平均租金系数:单套租金系数之和的平均数板块平均租金:前面已经论证单套租金系数:根据铺位位置,铺位状况得出租金系数参考因子所占权重如下: 铺位位置（8分） 铺位状况（2分） 人流（6分） 视觉触及程度(2分) 铺面形状（2分） 邻主 干道 (2分) 邻主 入口 (3分) 人流 习惯 (1分) 开间比、铺面长度、面积大小、实用程度、柱位、井位等 单套租金=板块平均租金/板块租金系数*单套租金系数 由于1通2的产品将2F作为1F的附加产品。按照1.2-1.3：1的系数来确定，可根据固定系数关系得出一二楼的分层租金价格. 第三十四页，共五十一页。 租金系数参考因子所占权重说明 1\各参考修正因素及权重： 铺位位置：80% 根据过往经验，商铺铺位的“所在位置”是最为影响价格高低的关键因素，所占比重可占到80%的比例，按10分制来对铺位进行评分，铺位位置的分值可占到8分。而铺位位置的优劣与否取决于以下因素： “人流”因素 “人流”因素对于铺位价值的高低的影响最大，所占的分值为6分，人流因素又可细分为以下修正因素： 邻主通道 占2分 邻主入口 占3分 人流习惯及其他 占1分 “视觉可触及程度”因素 视觉可触及程度对铺位的影响也较大，所占的分值为2分。 铺位状况：20% 相同位置不同的铺面状况，也会影响该铺位的价格制定，在10分制中所占的分值为2分，考虑铺面状况主要取决如下因素： 1）“铺位形状” 2分 铺位的“开间比” 铺面的“长度” 铺位的“面积大小” 铺位的“实用程度” 铺位的“层高” 其他因素，如“柱位”、“井位”等 2\其他说明： 对于“铺位位置”因素，因为各商铺“人流”存在差距，所以各个商铺“铺位位置”总体得分有较大的差距。 而“铺位状况”不受“人流”或“区域”影响，与铺位的具体面积、形状有关，由于本项目大部分商铺的铺位大小及形状区别不大，因此大部分商铺的该因素得分较为接近。 第三十五页，共五十一页。 单套售价 单套租金/单套投资回报率=单套售价 第三十六页，共五十一页。 本项目总销=344285829元 第三十七页，共五十一页。 二、销售实施策略 第三十八页，共五十一页。 推盘节奏的考虑 第一批推出：1-2F商铺。8月8日之前推出市场的热销产品，且占项目总销最大，先期推出的目的在于引起市场的关注度,并完成资金的回笼。第二批推出：1-2F保留商铺。（时间未定，视第一批销售情况来定）作为主力店招商保留，在第二批销售时作为资产包来出售。（南山路路内街19-22和人民路26-29， Z字形1-19号带租约销售)第三批推出：3-4F大板块商铺。（时间未定，视招商情况来确定）在项目营销的前期进行招商，以带租约销售的方式推出市场。 第三十九页，共五十一页。 8月8日之前推盘策略 第四十页，共五十一页。 客户回访 6.29-7.12外地巡展 7.26拍卖 7.29认筹 8.1选铺 8.8签约 7.23投资论坛 7.17主力商家签约 造势阶段 选购阶段 推盘方案一 分成两个阶段： 造势阶段和选购阶段，以拍卖活动达到整条推盘线的高潮。 第四十一页，共五十一页。 第一步：客户回访目的：掌握登记客户的意向度和需求度 操作点：1、对客户公布各版块的价格范围。从中试探客户的意向度和价格接受范围。2、在回访的过程中，有意识的对客户进行引导。让客户尽量集中到内街商铺。3、告知客户认筹的时间。 第四十二页，共五十一页。 第二步：外地巡展目的：提高外地对三门的投资热度， 将外地客户带进本项目中，使得本项目外街商铺的价值挖掘到最大化。 操作点：1、以拍卖为噱头。提升外地客户的投资热度。2、与其他奢侈品共同做巡展，如法拉利车展等等3、重点选取：台州椒江、温岭、宁波市区、宁海、象山等区域。 第四十三页，共五十一页。 第三步：拍卖 目的：将整个项目的推广节奏提升到一个高潮。为后续的选购打好基础。 操作点：1、在拍卖之前需要