重庆重宾保利广场商业物业可行性研究报告.ppt

近两年是多家外资高端酒店管理品牌方案在中国二线城市大举扩张的时期 卡尔森集团方案将酒店扩展到中国经济和文化中心城市以外的地区，将卡尔森品牌引入二线城市 希尔顿、喜达屋、凯宾斯基、香格里拉等国际著名酒店品牌均在全国各地的区域中心城市展开扩张方案 目前扩张方案中的品牌主要为中高档商务型或经济型酒店品牌 中高档商务型品牌的选址一般倾向于靠近主力需求客源——外籍和本地高级商务人士，因此偏好选择位于市中心主要商务区或者高新科技区的酒店物业； 大多酒店品牌在物业的选择方面并没有明确的要求条目，需要根据具体的物业、投资商的实力和市场环境综合考虑 景观虽然不是客户在选择酒店时的决定性因素，但却能为酒店带来高附加值； 高档酒店里的景观餐厅更是为各类人士所喜好，从而带动酒店在高档商务、旅游市场中的知名度； 根据在重庆各酒店的走访，酒店偏向于在景观好的位置安排高档客房/套房，以此作为吸引客户的重要手段。 外资高端酒店管理品牌的投资倾向 高星级酒店 近年重庆市高星级酒店经营状况渐趋理想，到2007年，全市出租率高于70%，处于理想的盈利水平； ?? 理想的市场环境催生了大量的五星级酒店开发方案，未来5年五星级酒店市场将面临巨大的竞争压力； ?? 而四星级酒店市场那么相对被看淡，可能呈现供不应求；但五星级供给的大量释放将迫使局部低品质转向分食四星级酒店市场，从而降低两者价差； ?? 今后五年，随着酒店市场的竞争压力的增大和市场开展的成熟，在硬件设施和效劳管理上都具优势的酒店才可能在竞争中生存；此外市场定位明确、竞争优势独特的酒店仍将是市场的亮点； ?? 一局部外资酒店集团旗下的中高档品牌在实施二线城市扩张方案之时关注到了重庆市场，如凯悦酒店、卡尔森集团和雅高酒店集团等。 重庆高星级酒店市场研究总结 高星级酒店 工程研究 城市研究 区域研究 轻轨研究 综合体研究 商业 写字楼 酒店 案例研究 本工程商业开展方向建议 本工程目标消费群体研究 本报告中涉及的零售业商店分类依据国家内贸局?零售业态分类标准意见?确定的8类中国零售业商店业态。 商业--零售物业类型定义 商业分级设置的级次和指标表 商业--零售物业类型定义 商业--零售开展趋势 和国外不同，我国的新兴零售业态不是依次进入市场，而是几乎同一时期进入的。 90年代以前，百货店一直是主要的业态形式。2000年以后，新兴的零售业态大量出 现，并呈现出差异化的开展趋势： 传统的街边购物开始分化、聚集，形成专业街。 连锁超市一大一小〔便利店和大卖场〕细分市场。标准超市受竞争影响，业绩每况愈下，被迫转型。生鲜和食品加强型超市成为标准超市的开展转型方向。购物中心出现并得到快速开展。不同类型的购物中心概念出现。 百货业态的市场份额下降，转而向专业化、高档化和连锁化开展。 随着重庆经济和人口的向市区周边拓展和扩散，郊区的商业得到快速的开展。中心区商业向高档化专业化开展，郊区商业向规模化大型化开展。 中国参加WTO以后，外资受到的限制越来越小，大量的外资进入重庆市场寻求开展。目前重庆运营比较成功的大卖场、大百货等大局部都由外资掌控。而且这一趋势还在继续。 大型的商业购物中心对交通的依赖性加大。重庆市目前的商业中心和商业开展区域大都临近轻轨线路。市政规划以及轨道交通对零售业的影响越来越大。 商业--零售业生命周期 大型综合购物中心现在在重庆已经渡过 引入期，进入快速扩张的阶段。这种商 业模式成为继超市、大卖场之后改变人 们消费习惯的又一巨大力量。一站式服 务是其最主要特点。休闲、娱乐设施以 及各种消费理念带来的个性化消费那么成 为购物中心吸引客流的主要因素。 购物中心作为不同业态的综合体，使得 已经渡过引入期的业态可以缩小后进入 购物中心，并互相促进，产生协同效 应。而刚进入引入期的业态那么可以在购 物中心中获得依托和支撑。 重庆零售市场开展历程 市场发育期 市场成长期 市场蓄势期 市场开展期 商贸业有较大开展，1995年拥有商业效劳网点25万个，比“七五〞末增加8万个，从业人员60万人，比“七五〞末增加68%，集贸市场增加6个。 86-96年 档次不高，主要经营生活日常用品 97-04年 到2003年底，全市商业网点到达145751个，经营面积到达2588万平方米。 重庆零售业从百货业占主导地位，逐步向超市、便利店、专业专卖店等业态共同开展 04-06年 专业性极强的各类商品交易市场崛起 市场购置力迅速累积，零售类物业市场进入蓄势期 外资及外来零售企业大规模进入重庆市场，重庆外乡商业巨头强势还击 07年后 随着重庆经济的飞速开展，及旧城改造的推进，未来3-5年重庆零售市场将进入一个快速开展其 重庆市零售商业网点调研