房地产企业税收及税务筹划.docxVIP

房地产相关税收及税务筹划 一、房地产企业的经营特点及税负情况 （一）经营特点 对房地产公司来说，开发的房地产是他们经营的商品，在 属性上与其他商品明显不同，它有自己独特的经营特点： 开发经营具有计划性及复杂性。企业的经营业务囊括了从征地、拆迁勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。 且从征用土地到建设房屋、基础设施以及其他设施、商品销 售都应严格控制在国家计划范围之内。 开发建设周期长，投资数额大。开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、 建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则 一年，多则数年才能全部完成。． 经营风险大。开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将 造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷 入困境。 （二）房地产公司税负情况 从行业角度看，目前中国房地产行业的平均税负高于国内 其他行业，根据相关统计报告显示，2009 年中国税收收入 共 59 515 亿元，比上年增加 5 291 亿元，同年年房地产行 业的土地增值税、耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、房地产营业税和房屋转让所得税等七项税收增收额共计 1 851.85 亿元，占中国 2009 年全部税收收入增收额的5291 亿元的 35%.一年当中全国税收收入的增长额超过 1/3 来自于房地产业，增幅在各行中居首位；从税率来说，房地产行业的总体税率偏高。目前，中国房地产开发企业按销售收入的 5%交纳营业税，按所得额的 25%交纳企业所得税， 土地增值税的税率是 30%～60%不等。总之，房地产公司税收负担过于沉重，有必要结合实际进行一定的税收筹划，减轻税负。 二、房地产公司涉及的税种 （一）土地转让环节涉及的税种 1、城镇土地使用税：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城 镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合 同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。土地使用税以纳税人 实际占用的土地面积为计税依据，城镇土地使用税采用定额 税率，即采用有幅度的差别税额。按大、中、小城市和县城、 建制镇、工矿区分别规定每平方米城镇土地使用税年应纳税 额。城镇土地使用税每平方米年税额标准具体规定如下：1）. 大城市 l.5～30 元;2）.中等城市 1.2～24 元;3）.小城市 0.9～ 18 元;4）.县城、建制镇、工矿区 0.6～12 元。广东省土地 使用税每平方米年税额： 广州市为五角至十元； 汕头、湛江、韶关、佛山、江门、茂名、珠海市为四角至八 元； 惠州、肇庆、梅州、中山、东莞、清运、阳江、河源、汕尾、 潮州市为三角至六元； 县城、建制镇、工矿、经济技术开发区（加工区）为二角至 四 元 。 ２、契税：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买 卖的计税依据为成交价格。目前广东省规定的契税税率． 为 3％（普通住宅类是否有减半不太清楚）。契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天， 或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证 的当天 3、印花税：对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同 按产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。 4、耕地占用税：在房地产开发中如果占用了耕地，就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起 30 日内按每平方米税额从 1 元～15 元不等的金额一次性缴纳耕地占用税。我们这个项目是城镇土地，不涉及该税种。 （二）设计施工环节涉及的税种 1、印花税：建设工程勘察设计合同，包括勘察、设计合同， 按收取费用万分之五贴花；建筑安装工程承包合同，包括建 筑、安装工程承包合同，按承包金额万分之三贴花； 银行及其他金融组织和借款人（不包括银行同业拆借）所签订的 借款合同，按借款合同金额的万分之零点五征收印花税。 2、土地使用税：同上。 （三）房地产销售阶段涉及的税种 营业税及附加。对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定，以房屋售价的 5%税率缴纳的营业税；针对房产租赁而言的，房产租赁业适用营业税中“服务业”税目，统一执行 5%的比例税率。按营业税额的 7%（县城 5%）征收城建税，按 3%征收教育费附加。 土地增值税（预征）：除普通标准住宅不实行预征收，其 他均预征收。土地增值税实行超率累进税率，增值多的多征， 增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为 60%。增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为30%。 增值额超过扣除项目金额 50%、未超过