浅谈无证房产转让合同效力的认定799.pdfVIP

. 近几年来，随着我国房地产市场的持续升温，房地产 交易也呈现前所未有的活跃，随之而来的交易纠纷不断，特别是无 证房产转让产生的纠纷经常涉及合同效力的认定。 一、无证房产的类型 本文所要讨论的无证房产是指没有房屋产权证明的房产，该房 屋产权证明具有物权公示功能。通常是房地产管理机关发放的《房 屋产权证明》或《房地产权证明》。 为了便于叙述，笔者暂且将无证房产分为两类，一类是违法建 设，另一类是其他无产权证明房产。根据《城乡规划法》的规定， 违法建设大致有以下几类：一、未取得《建设工程规划许可证》进 行建设的。二、擅自改变 《建设工程规划许可证》规定的内容进行 建设的。三 、擅自改变使用功能建设的。 四、擅自买卖、转让《建 设工程规划许可证》或利用失效《建设工程规划许可证》进行建设 的。五、批准 的临时建设工程改变成永久性、半永久性工程或者临 时建筑逾期不拆除 的。六、旧城改造中规划明确应予 以拆除 的建筑 而未拆除 的。七 、利用越权审批的《建设工程规划许可证》进行建 设的。八、其它违反城市规划进行建设的行为。这类房屋通常是违 反规划应当拆除或被没收的。而其他无证房产相对来说复杂一些， 包括一些本应登记而没有登记的房屋，特别是一些因政策历史原因 长期没有登记的老旧房屋、继承的祖屋、农村集体土地上 的房屋、 法院裁判文书确定权属 的房屋等等 。此类房产是符合城乡规划的房 屋，只是没有办理产权证明。 二、无证房产买卖纠纷的常见类型 无证房产买卖经常会牵涉关于合同是否有效的认定，如合同订 立后要求解除合同或直接要求确认无证房屋买卖合同无效的。此类 纠纷多是 由于房产持续涨价 ，以致出售方后悔卖出房屋而悔约 。也 有买房人因房价下跌感觉吃亏提起 的悔约诉讼 。还有家庭其他成员 要求确认部分成员处分房屋的行为无效，起诉要求确认家庭部分成 员与购房人 的房屋买卖合同无效。这里，家庭其他成员往往 以其是 房屋共有人为 由做为原告起诉的，被告是卖房的家庭成员和买房人 。 再有买房人 以房屋系违法建设为 由要求确认合同无效的。以及农村 可编辑 . 集体土地上的无证房屋买卖纠纷、其他还有一些合同履行中产生的 纠纷经常涉及合同效力的认定，等等。 三、无证房产买卖合同效力认定的思路 目前来看，关于合同效力的认定依据有《民法通则》、《合同 法》、《物权法》等诸多法律。而关于不动产合同效力的法律规定， 《物权法》应当是最新的且最具权威性的。 《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、 转让、和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约 定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”。 此条规定表明，一般情况下，房屋买卖合同自合同成立时生效。 前已述及，无证房产中有一部分是违法建设。笔者认为，处理 此类案件 ，总体思路是首先认定房屋的合法性，确定其是否是违法 建设。如果是违法建设，根据合同法第 52 条第 4 项和第 5 项的规定， “有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益； （五 ）违反法律、行政法规的强制性规定。”，直接认定房屋买卖 合同无效。对其他无产权证明房产，只要不是违法建设，根据《物 权法》第 15 条的规定，一般应当认定合同有效。实践中，房屋是否 是违法建设往往认定起来并不那么简单 ，不能机械地只根据其是否 有《建设工程规划许可证》来判断 ，对那些一证没有的建设，应该 通过对政府规划部 门调查取证，查清其是否符合规划 。对有些无证 房屋政府可通过重新办理手续使其合法化，比如 2011 年 11 月份， 国土资源部等 四部 门联合下发 《农村集体土地确权登记发证若干意 见》第 6 条第 2 款规定：“对于没有权属来源证明的宅基地，应当 查 明土地历史使用情况和现状，由村委会出具证明并公告 30 天无异 议，经乡（镇）人民政府审核 ，报县级人民政府审定，属于合法使 用 的，确定宅基地使用权。”，其实质就是让违法建设的合法化 。 在上述大 的思维框架下，再根据案件 的具体情况，作出合法、 合理的裁判 。 如对仅有宅基地使用证明或规划许可的无证房产，要查 明卖房 人与原始登记的建房人 （即宅基地使用人、