重庆永川凤凰工业园区住宅项目前期策划报告.ppt

营销推广策略——第二阶段推广（爆破期） 目的：花最少的钱，使项目的知名度在最短时间内达到全城知晓，并且为人们津津乐道的效果；争取在活动当天即可获得项目一期开盘70%的有效客户入会，为后期的营销打下基础。 主题：尚城世家，一起憧憬新城市幸福生活——幸福会员全城征集中 活动策略： 项目强势登场，在渝西广场举办大型路演活动，同时配合免费礼品的大动作，迅速的引起市场全面的关注，打造本案在永川的知名度。 同期推出“尚城世家”幸福联盟，针对会员推出优先选房，联盟商家，购房咨询等多种服务，凸现项目先人一步的开发理念，卖服务胜过卖产品。 媒体策略： 在原有基础上于中心人流较大的位置及现场工地各再发布1块户外大牌； 配合活动发布电视新闻、软文、硬广等点式媒体扩大影响 开发商配合： 保安及物业管理人员进场服务； 模型、楼书等宣传物料到位； 价格策略：比前次放风价略有提高，但幅度不能太大。 第一百二十四页，共一百九十一页。 营销推广策略——第三阶段推广（积累期） 目的：通过产品说明会以及其他的系列推广，争取会员在解筹之前累积达到90%左右，以保证开盘当天的认购率； 主题：以诚信公开的形式强势亮相，再次引起全城关注； 阶段策略： 举办产品说明会，将打造南城片区首席幸福主题社区、续延新城风尚生活更加强化， 地产以诚信公开的形象强势亮相，再次引起全城关注。 同时，推出“价格竞猜，大奖全城送。营造本案市场的差异化形象 媒体策略： 调整户外大牌内容； 配合活动增加发布媒体广告； 价格策略：放风价持续小幅度提高 第一百二十五页，共一百九十一页。 营销推广策略——第四阶段推广（开盘期） 开盘语： 买房子，不是找寻一处睡觉的场所，而是对生活的另一种积极的选择。 “让我看看你的城市，我就能说出这个城市居民在文化上的追求是什么。同样，你告诉我你住在哪里，我就可以知道你是什么样的人，你有什么样的品位和追求。” ——美国建筑学家沙里宁 第一百二十六页，共一百九十一页。 营销推广策略——第四阶段推广（开盘期） 目的：我们期望，通过前期的积累和推广宣传，在开盘阶段，能够达到一期90%以上的认购率,保证首次开盘的顺利进行，建立项目畅销热销的良好开始。 主题：幸福模式，全城开启——尚城世家全城璀璨公开 阶段策略：尚城世家 居新城之尚 媒体策略： 调整户外大牌、灯箱等户外媒体内容； 软文专栏及报纸硬广介绍产品即将开盘信息； 增强电视宣传的频率，并发布电视字幕广告、DM直推等，进行开盘公告； 价格策略： 在数次放风价上调之后，反以相对低价面市，形成高档不贵的心理落差，刺激落定； 开盘后则以“小步快走”的调价策略，每半月或一个月调整一次价格，调整幅度为1-2%左右； 开盘当日价格促销； 第一百二十七页，共一百九十一页。 营销推广策略——费用安排 考虑到本项目的目标和竞争状况，整体营销费用按1.8%-2%提取，根据整体推广思路在各期不平均性使用。 注明：日期批次为假定项 一期1批 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 储客 开盘 持销 储客 开盘 持销 一期2批 二期 4-8, 16-19 13-15 储客 开盘 持销 营销强度 营销投入比例45% 营销投入比例15% 营销投入比例40% 第一百二十八页，共一百九十一页。 营销推广策略——物料推荐 运用要点： 形象楼书：用于储客的前期阶段；主要以品牌形象、楼盘形象、价值主张、生活氛围的阐释为主； DM单页：用于储客的后期阶段；全方位从产品角度介绍楼盘，产品理念与形象相呼应； 户型手册：独立的户型介绍，也可做成单张的形式 第一百二十九页，共一百九十一页。 营销推广策略——物料推荐 运用要点： 沙盘：展现项目规模，园林景观 模型：材质精细，体现以小见大的生活场景；可考虑模型展台与样板间装修的密切结合 第一百三十页，共一百九十一页。 营销推广策略——物料推荐 各式各样的小礼品；来访赠送、活动赠送等； 第一百三十一页，共一百九十一页。 营销推广策略——物料推荐 主要内容为项目的宣传推广口号和形象图案； 设立于临靠主街，体现区位价值 突出位置加装照明灯突出领域感； 文字、图片要大气、尊贵， 色彩要鲜明，调性要统一； 第一百三十二页，共一百九十一页。 营销推广策略——物料推荐 内部广告牌设置要求： 设置于铁桥旁临近交通节点，视野较高的位置， 城界坐标符号意义； 调性突出、醒目，大气势，大形象， 第一百三十三页，共一百九十一页。 营销推广策略——我司