关于房地产金融的几个观点.pptVIP

美国固定收入债券年发行量，2005 第三十页，共七十七页。 美国固定收入债券发行余额，2005 第三十一页，共七十七页。 美国住房抵押贷款利率与10年期国库券利率月数据对比（1983年1月－2006年9月） 第三十二页，共七十七页。 资产证券化在中国的发展空间 BS 住房的高度需要形成对住房抵押贷款融资的高度需要，最后形成对住房抵押贷款证券化的需要 (RMBS)。 商业地产的需要，如写字楼，旅馆，医院，购物中心，形成对商业抵押贷款证券化的需要 (CMBS)。 银行对转移资产信用风险的需要 (CDO)。 消费者贷款融资，如信用卡，汽车贷款，学生学费贷款形成对信贷资产证券化的需要 (ABS)。 中小企业在融资方面的高度需要形成对中小企业贷款证券化的需要 (SME)。 第三十三页，共七十七页。 资产证券化在中国发展的必要性 帮助银行有效控制资产的信用及利率（违约）风险。 帮助银行转型，从高度的依赖利差收益转型为获取服务收益。 畅开消费者及企业的融资管道，降低消费及企业融资成本，提高资本效率。 为投资者增加固定收益的投资产品。 融资能创造价值。资产证券化最终的目的是有效的增加国民所得，显著的提高生活水平。 第三十四页，共七十七页。 国内资产证券化法律法规的建设 人行与银监会系统 《金融机构信贷资产证券化监督管理办法》（银监会公告2005年第3号） 《信贷资产证券化试点管理办法》（人行、银监会公告2005第7号） 其它多个部委（财政部、国税总局及建设部等）出台的一系列相关条例 有针对性地解决了以下问题: 以SPT为发行主体 以银行间债券市场为交易市场 会计与税收处理 房产抵押登记的集体过户 证监会系统 《资产证券化专项业务试点管理办法》 有针对性地解决了以下问题： 企业作为发起人的资格 以资产证券化专项计划（CAMP）为SPV，证券公司担任计划管理人 以股票交易所为交易市场 第三十五页，共七十七页。 人行/银监会与证监会两个系统的比较 第三十六页，共七十七页。 中国资产证券化的初步发展 资产证券化试点 开发银行 Asset-backed Securities (ABS) 41亿元（05-12）+58亿元（06-4） 建设银行 Residential mortgage-backed securities (RMBS) 30亿元 东方资产公司 优先级资产证券7亿元+次级资产证券5亿元 信达资产公司 优先级资产证券30亿元+次级资产证券18亿元 资产证券种类 信贷资产证券：资产支持证券 不良资产证券 企业资产证券〔专项资产管理计划）：计划受益凭证 第三十七页，共七十七页。 中国的信贷资产证券化 国家开发银行 ABS 的交易结构图 本图取于国家开发银行 第三十八页，共七十七页。 中国的信贷资产证券化 设立信托 贷款 资产转让对价 投资机构 现金 承销团 贷款服务机构 还款 贷款本息 登记机构/支付代理机构 资产支持证券本息 全国银行间债券市场 中介机构： 律师事务所、会计师事务所、评级机构等 受托机构 （发行人） 借款人1 借款人2 ... 资金托管机构 （信托账户） 发起机构 资产池资产 发行 资产支持证券 资产支持证券 本息 承销 资产支持证券 现金 信托 交易管理机构 下达证券本息分配指令 中国建设银行 RMBS 的交易结构图 本图取于中国建设银行 第三十九页，共七十七页。 中国的信贷资产证券化 中国建设银行 RMBS 的交易结构图: 交易主体和中介机构 本图取于中国建设银行 第四十页，共七十七页。 不良资产证券化意义 通过资产证券化，资产管理公司与中介机构凭借各自专业能力，以系统化、规范化、标准化的方式，将复杂的不良资产转化成一般投资者可以投资的证券产品，增加市场对不良资产的投资需求，有利于扩大不良资产的投资者基础，促进不良资产大规模处置市场的形成。 在证券化过程中，通过路演、询价等市场化方式通过市场机制确定产品交易价格，有利于发现不良资产的真实价值、避免国有资产流失，并通过大规模发行资产支持证券，加速资金回笼速度，大幅提高资产处置效率。 更重要的是，随着政策性处置任务的完成，资产管理公司将逐步转入商业化运作，参与公开市场竞争。资产证券化的开展将资产管理公司专业的资产服务能力与资本市场大批量资产处置的功能进行了有效结合，有利于资产管理公司探索新的不良资产市场化处置手段，积累市场化处置经验，培养商业化运作能力，从而进一步提高金融系统不良资产处置效率，降低金融系统风险，促进我国金融市场健康、有序、规范发展。 第四十一页，共七十七页。 不良资产证券并非不良 证券化的基础资产是不良资产，但是经严格科学的资产尽职调查和稳健保守的重新估值过程，不良资产已经重新估值（也就是常说的“打折”）转化成