房地产行业跟踪报告：核心20城政策放松知多少.docVIP

行业研究 证券研究报告 房地产 2023年 02月 25日 房地产行业跟踪报告 推荐 （维持） 核心 20城政策放松知多少 本轮周期高能级城市放松呈“小步快走”态势，相较 2014年仍有较大空间。 1）2022年城市放松明显分化，低能级城市宽松政策应出尽出，但未见明显效 果，高能级城市逐步放松，如逐渐缩小限购范围、降低外地户籍购房门槛。2） 2014-2015年政策调控一步到位，3个月内 42城市取消限购，5年以上贷款基 准利率下降 165bp，房贷利率下限为基准利率 0.7倍，而本轮周期低能级城市 限购取消，高能级城市核心市场仍保持限购，全国房贷利率下限为 5年期 LPR 0.95倍，即使部分城市突破下限仍为 0.88倍，限购限贷均有较大放松空间。 华创证券研究所 证券分析师：单戈 邮箱：shange@ 执业编号：S0360522110001 行业基本数据 占比% 0.02 1.73 多数高能级城市小幅放松限购，核心区和限购套数指标仍在，但对外地户籍 有明显松动。1）部分城市逐渐缩小限购区域，如武汉 2022年 6月放松远郊区 限购，到年底限购区域缩小至二环内，政策开始逐渐集中于有效需求区。2） 除一线城市外，多数高能级城市增加本地户籍限购区购房套数至 3套，部分城 市将第 3套房购房资格与多孩家庭绑定，如杭州、南京、成都等；部分城市以 租换购，将名下房产用于租赁住房后可新购第 3套，如长沙、西安等。3）外 地户籍购房门槛一再降低，如南京外地户籍购房社保要求由 2年变为 6个月， 再到年底降低为提供 6个月居住证明。 股票家数(只) 总市值(亿元) 流通市值(亿元) 119 16,324.95 15,527.45 2.15 相对指数表现 % 绝对表现 相对表现 1M -1.3% 0.4% 6M 0.1% 1.9% 12M -5.8% 4.4% 2022-02-23~2023-02-24 在政策权衡中，地方政府仍保持一定限售贯彻房住不炒。限售通过限制住房 交易后的再次转让，增加住房持有成本，防范资金快进快出，主要打击对象为 投资客群，而对刚需、改善客群影响相对较小。本轮周期部分高能级城市以限 售取代限购，限购放松激活居民换房需求，核心区限售避免未来市场回暖后短 期投资客进场，如佛山 2022年 12月全市取消限购，但对祖庙、桂城、大良街 道新执行限售 3年政策，鼓励长期持有。 12% 0% -12% 22/02 22/05 22/07 22/09 22/12 23/02 -24% 房地产 沪深300 限贷政策直接影响居民购房成本，多数高能级城市宽松二套房认定标准促进 改善需求释放。1）对于刚需客群，首套房认定标准一般为在城市无房，从而 享受较低首付比及房贷利率，如东莞、佛山已降低至 20%，北京、上海首套 认定全国最严，有贷款记录即按照二套标准执行。2）对于改善客群，二套房 贷款标准认定影响较大，部分城市实行“认贷不认房”，即 1套房贷款还清后， 再购房首付比及贷款利率按照首套标准执行，尤其首付比可降低 10-20个百分 点，可大幅降低购房门槛，如南京、苏州、宁波、东莞等城市。 相关研究报告 《房地产行业重大事项点评：高能级城市复苏开 启，重视左侧布局机会》 2023-02-22 《销售持续筑底，拿地谨慎布局——头部房企月 报（1月）》 2023-02-18 《房地产行业深度研究报告：分省销售、投资面 面观》 2023-02-03 投资策略：2023年投资机会关注“两个中心、一个基本点”。高能级城市核心 区域限购、限售政策存在放松空间，首套、二套首付比仍可降低，而房贷利率 基本调整到位，预计 2023年部分高能级城市将进一步放松，释放居民刚需及 改善需求，行业将从缩表转向结构性扩表，建议关注：1）以高能级城市复苏 为中心，高能级城市在行业结构性扩表中再现小周期上行，2023年房企销售 均价和销售增速正相关的现象将得到延续，关注高能级城市土储占比高或者 2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司。2）以国央企估值修复为中心，在 行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有 显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势。该过程将促使国央企估值 得到系统性修复，按照剩余收益模型，部分国央企存在较大的估值修复空间。 3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期 限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、招商蛇口、 华发股份、建发股份、保利发展、万科 A、天地源、阳光股份等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载