房地产行业2023年春季投资策略.docVIP

东风已至，大势必行 房地产行业2023年春季投资策略 证券分析师：袁豪A0230520120001 曹曼A0230520120003 陈鹏A0230521110002 研究支持：邓力 2023.2.22 投资要点： 1、基本面：需求有支撑、供给将拖累，总量不悲观、结构强弹性。需求端，我们认为我国中期房地产需求中枢约13.4亿平，规模依 然可观；鉴于22年实际销售将低于需求中枢、呈现出超跌状态，预计23年需求端将逐步支撑销售。但供给端，在资金端政策过度收紧 下，出险房企数量创新高，估算行业销售产能出清超38%，行业已处过度出清状态，中期行业供给亟待修复，并且短期来看，新增供 给紧缺+存量供给不足综合导致供给端将拖累23年销售修复。我们预计23年销售面积同比-8%，新开工同比-9%，竣工同比-1%，投 资同比-8%，并预判房地产销售将进入到“L”型总量弱复苏，但结构强弹性，包括一二线销售更具弹性和优质房企集中度大幅提升。 2、政策面：政策或全面转向，供给端应出尽出，需求端亟待跟进。22年9月以来供需两端持续加码，供给端，债权融资“第二支箭” 落地、股权融资“第三支箭”出台，供给端政策应出尽出；需求端，杭州等准一线城市认贷放松，但我们通过复盘来看，在信贷、降 息、税收、限购等需求端政策仍有放松空间，目前政策力度仅相当于2014年的60%-70%，需求端政策亟待跟进。我们认为，展望后 续政策路径主要包括：1）供给端，如“三支箭”覆盖主体和规模持续扩围落地，三条红线针对优质房企放开，并购重组税费减免，商 业地产REITs落地等；2）需求端，如四限放松、二套房首付比例及认定标准放松、房贷利率继续下行、棚改房票安置扩围等。 3、估值面：供给过度出清，格局优化更剧烈，估值中枢将上移。选股逻辑方面，市场从此前的内卷式集中度提升转向格局优化集中度 提升，行业生态更为持续；追溯2017年，行业市场总量仍处于量价齐升过程，房企在经历一波加杠杆后在手土储均十分充沛，因此行 业股价驱动因素主要在于规模增速；而当前周期看，市场呈现供需双弱局面，除去当前拿地销售更为靓眼优质公司外，也可扩容至第 三象限中具备更优质资产的民企，以及一二线城市地方国企。估值空间方面，当前11家房企结算PE均值7倍、销售PE5倍，对比2018 年结算PE均值13倍、销售PE9倍，相应上升空间仍有78%、92%。 4、投资分析意见：东风已至，大势必行，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产目前需求端呈现出超跌状态，供给端处于过度出 清状态，预计随着供给缓慢修复，中期销售将向着需求中枢13.4亿平逐步回归，但考虑到短期供需双弱，短期销售仍将呈现“L”型总 量弱复苏、但结构强弹性，格局优化下优质房企成长空间打开，并将同时受益于政策放松和格局优化双重利好，充分享受估值驱动、 成长驱动双重红利。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：保利发展、滨江集团、华发股份、招商蛇口、建发股份、金地 集团、新城控股、中国建筑、万科A，建议关注：栖霞建设；H股：华润置地、建发国际、中海外发展、龙湖集团、碧桂园，建议关注： 越秀地产、绿城中国；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：中海物业、保利物业、华润万象、新大正、碧桂园服务、旭辉永升 服务，建议关注：招商积余、万物云。 5、风险提示：政策再收紧，资金再恶化，出险房企范围扩大。 2 主要内容 1. 基本面：需求有支撑、供给将拖累，总量不悲观、结构强弹性 2. 政策面：政策或全面转向，供给端应出尽出，需求端亟待跟进 3. 估值面：供给过度出清，格局优化更剧烈，估值中枢将上移 4. 投资分析意见：东风已至，大势必行，维持“看好”评级 5. 风险提示：政策再收紧，资金再恶化，出险房企范围扩大 3 1.1总量：本轮难以V型反转，或更可能呈现L型弱复苏 图1：过去房地产小周期的基本面走势复盘以及未来的展望 2008年周期底部 2011年周期底部 基本面：V型走势 政策面：放松持续15个月 2014年周期底部 2022年周期底部 基本面：V型走势 基本面：曲折型走势 基本面：预计 型走势 （%） 政策面：放松持续8个月 L （%） 政策面：放松持续19个月 政策面：预计放松持续时间更长 120.0 2.5 2009.6 收紧二套房贷 P-MoM:+0.8% 100.0 80.0 2013.2 政策收紧触发线 P-MoM:+0.9% 2.0 2016.3 “国五条”出台 沪深3.25 新政出台 P-MoM:+1.1% P-MoM:+0.9% 1.5 60.0 1.0 40.0 0.5 20.0 0.0 0.0 (0.5) (1.0) (1.5) (20.0) (40.0) (60.0) 持续8个月 持续15 个月 持续1