2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》试题（网友回忆版）.docxVIP

2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》试题（网友回忆版） [单选题]1.关于房地产估价误差（江南博哥）的说法，错误的是（　　）。 A.房地产估价难免会有误差 B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差 C.不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准 D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差 参考答案：B 参考解析：B项，判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。由于真实价值不可得知，出现了替代真实价值的两种选择，即实际成交价格和合格的估价师的重新估价结果。 [单选题]2.关于房地产估价结果的说法，错误的是（　　）。 A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见 B.注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见 C.估价结果可能与对象在市场上进行交易的成交价格有所不同 D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德影响 参考答案：B 参考解析：B项，由于估价结果通常对委托人很重要，委托人可能对估价结果有所期望，甚至设法进行干预。但对鉴证性估价来说，因要求其客观公正，估价师和估价机构不能在估价结果上让“客户满意”；不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果，因为这些都有可能影响估价独立、客观、公正地进行；更不得为承揽估价业务而迎合委托人的高估或低估要求。 [单选题]3.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（　　）。 A.估价对象适宜采用多种方法估价 B.各种估价方法都有一定的局限性 C.各种估价方法之间具有理论统一性 D.难以通过分析排除不适用的估价方法 参考答案：B 参考解析：每种估价方法都是从某个角度或某一方面来测量房地产价值或价格的，它们一定程度上都有局限。要求在估价中尽量采用多种估价方法进行估价，就是考虑到不同估价方法都有局限。 [单选题]4.下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（　　）。 A.该商业房地产所在地区经济发展、人口增加 B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善 C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区 D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业 参考答案：D 参考解析：引起房地产价格上涨的原因主要有5个方面：①房地产拥有者对房地产进行投资改良。如重新进行装修改造，更新或添加设施设备，改进物业管理等。②外部经济，如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等。③需求增加，如经济发展、收入增长、人口增加带来房地产需求增加。④房地产使用管制改变。如将农用地转为建设用地，将原工业用途改变为居住用途或办公用途、商业用途，增加容积率等。⑤通货膨胀，如商品和服务的货币价格总水平出现了上涨，即出现了物价普遍上涨。D项，房地产拥有者对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，不是房地产自然增值；通货膨胀引起的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；ABC三项，外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。 [单选题]5.下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（　　）。 A.估价对象距离机场35公里 B.估价对象东面临街，所临街道为城市主干道 C.估价对象建筑物坐北朝南 D.估价对象附近有三条公交线路经过 参考答案：D 参考解析：房地产区位状况描述中，对位置的描述，主要说明下列方面：①坐落。除了说明估价对象的具体地点，还应附位置图。②方位。说明估价对象在某个较大区域（如所在城市）中的方向和位置，以及在某个较小区域（如所在住宅小区、十字路口）中的方向和位置。③与相关场所的距离。说明估价对象与其相关的主要场所的距离。④临街状况。说明估价对象是否临街（路），临什么样的街（路），是如何临街（路）的。⑤朝向。说明估价对象建筑物的正门或房间的窗户正对着的方向，坡地从高到低的方向。⑥楼层。当估价对象为某幢房屋中的某层、某套时，说明其所在房屋的总层数及其所在的楼层。D项属于交通描述。 [单选题]6.下列影响房地产供求变化的因素中，不会引起房地产需求量增加的是（　　）。 A.消费者的收入水平增加 B.该种房地产的价格水平下降 C.该种房地产的开发成本上升 D.消费者预期该种房地产价格上涨 参考答案：C 参考解析：某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平；③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。一般地说，某种房地产的价格如果上涨了，