2017年房地产估价师《房地产估价理论与方法》试题（网友回忆版）.docxVIP

2017年房地产估价师《房地产估价理论与方法》试题（网友回忆版） [单选题]1.在评估房地产的市场（江南博哥）价值时，错误的做法是（　　）。 A.模拟房地产市场定价 B.模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C.以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D.从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 参考答案：D 参考解析：A项，房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价。B项，估价师在模拟市场给某个估价对象“定价”时，应考虑该估价对象的市场参与者是如何思考其价格的，即要模拟该估价对象的市场参与者的思维进行估价，避免以自己的好恶来判断，不应把自己主观想象的某个“价值”强加给估价对象。CD两项，房地产价值由市场力量决定，是客观的，由众多市场参与者的价值判断所形成，而非个别市场参与者的价值判断所决定。因此，房地产估价应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在此基础上，评估房地产的市场价值。 [单选题]2.政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是（　　）。 A.征用期间导致房屋毁损的价值损失 B.征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C.征用期间租赁经营损失 D.征用期间市场上类似房地产的增值差价 参考答案：D 参考解析：征用房地产不仅应给予使用上的补偿（补偿金额相当于租金），如果房地产被征用后毁损、灭失的，还应根据实际损失给予补偿。例如，房地产被征用后毁损的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿；房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。 [单选题]3.下列房地产估价机构的行为中，错误的是（　　）。 A.根据某银行的相关招标要求按照正常评估收费标准收取评估费 B.承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C.聘请其他专业机构参与完成一项以房地产为主的整体资产评估业务 D.利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为欲购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 参考答案：D 参考解析：D项，房地产估价师和房地产估价机构应对估价活动中知悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私予以保密；应妥善保管估价委托人提供的资料，未经估价委托人同意，不得擅自将其提供给其他个人和单位。 [单选题]4.关于估价目的的说法，错误的是（　　）。 A.估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B.任何估价项目都有估价目的 C.一个估价项目通常有多个估价目的 D.估价目的限制了估价报告的用途 参考答案：C 参考解析：A项，估价目的是估价委托人对估价报告的预期用途。它取决于委托人对估价的实际需要，即委托人将要拿未来完成的估价报告做什么用。B项，委托人一般不会无缘无故花钱委托估价机构估价，肯定是为了某种需要才委托估价机构估价，因此任何估价项目都有估价目的。C项，一个估价项目应只有一个估价目的。如果委托人有多种估价目的，应分别作为不同的估价项目。D项，估价目的限制了估价报告的用途。针对某种估价目的得出的估价结果，不能盲目地套用与其不相符的用途。 [单选题]5.土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于（　　）。 A.拥有的房地产权利 B.受其他房地产权利的限制情况 C.受房地产权利以外因素的限制 D.额外的利益或好处 参考答案：C 参考解析：一宗房地产的权益通常包括以下方面：①拥有的房地产权利。例如，拥有的是所有权还是使用权。②该房地产权利受其他房地产权利的限制情况。一宗房地产上可能同时有多个房地产权利，常见的是设立了抵押权、租赁权或地役权的房屋所有权和建设用地使用权。③该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况。例如，房地产使用管制（如对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的限制）、相邻关系、被人民法院查封、异议登记等而使房地产使用或处分受到限制。④额外的利益或好处。例如，住宅带有上学指标（如学区房）、可落户口，屋顶或外墙面可租售给广告公司做广告获取经济收入。⑤相关债务，即那些通常只认房地产而不认人的债务，如拖欠的建设工程价款、物业费、供暖费、水电费、房产税等。 [单选题]6.下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实物状况描述的是（　　）。 A.建筑密度大小 B.房型设计 C.临路状况 D.公共配套设施情况 参考答案：B 参考解析：房地产实物是房地产中看得见、摸得着的部分，如土地的形状、地形、地势、地质、土壤、平整程度等，建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等。房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质