物业管理前期各阶段工作要点.docx

物业管理前期各阶段工作要点 一、施工阶段 1、物业公司在工程施工阶段介入过程中应注意什么？ 答：一个物业的整体质量是由建材设备本身的质量和安装施工质量二大部分组成，所以对于物业管理公司来讲主要对开发商提以下几点建议： ）对小区（大厦） 的重要大型设备、 设施的供应商， 应尽量选择能将供货、尽可能选择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中的那家。 ）小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。 ）涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力、做套管，且参于监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关，绿化带土质的厚度要符合要求。 ）所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位都应与开发产就设备（或大宗材料、配件）的保质（修）期的保质（修）内容、保 质（修）期限、责任、费用 (维修保证金 )、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料 供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。 ）一些重要的大型配套设备（包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等）的供应单位应提供清晰明了的操作 使用说明书，并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。 （ 6）小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明 （如电 表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等）最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。 ）为方便以后的物业管理， 对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或电表（便于情况分析和成本控制），高层及大型写字楼的室内照明插座电 源应与中央空调系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到户， 表的位置最好能统一、集中（便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源）， 电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。 ）各专业工程技术人员要做好质量跟进工作深入现场，掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。 ）重要的土建要确保一定抽验合格率， 所有的隐蔽工程都要进行质量验收、且要有物管人员参加。 （ 10 ）物业的竣工验收，物管人员应会同参加，对不符合物管要求的工程项目有权令其整改满意后再签字，物业（包括设备设施）的二次接管验收须全 面把关交接，尤其是图纸、资料、更改记录。 2、物业管理公司在开发商项目开盘后对外售楼时应注意哪些事项？ 答：严格审核售楼说明书、媒体广告和房地产买卖合同，对不利于物管的条 款和承诺应删除或修改，以免带来后患。如购八楼房送顶楼阳台，买一楼送 花园（公共场地不属于套内面积，误导消费者）；免 x 年管理费或只按 多少元／ M2 收取管理费（让物业公司倒贴钱）；小区提供 xx 会所服务（会所一向是个赔钱项目，谁来投资设备，谁来支出场地管理费、水电费、维修费和 人工费？谁来贴补经营亏损？）；承诺小区会有管道煤气，智能化管理系统， 闭路监控，二次加压，喷泉泳池、绿化庭院等，但设计时根本没有考虑，更谈不上交付使用（业主入伙发现承诺不兑现时和物业公司结怨），物管公司应该对开发商售楼部分人员进行短期培训，对客户在物业管理方面的咨询要对答如流，前后一致。 二、接管验收阶段 1、物管公司在开发商物业移交时应注意那些交接事项？ 答：物管公司对开发商所移交的物业一定要把好验收关，否则因为把关不严而造成的后遗症和改造、增设工程会给物业公司带来沉重的包袱。一般 来说物业公司接管验收时要注重以下几个关键： （ 1）对在前期介入阶段提出 的完善项目和整改意见进行复核，对尚未完善的事项，要求开发商提出的补救和解决措施并备案，（包括物管用房，专项基金，开办费用，对外承诺的小区配套设施等敏感问题）。 I （2 ）开发商应对小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工（承包）单位名称、工程项目、工程 负责人扩联系电话、保修期限等内容列出清单交给物业公司。 （3 ）将开发商施工未用完的小区建材包括各种瓷片、 玻璃窗及配件等留 下来备用可为以后维修减少费用。 （4 ）凡小区采用非市面上常见的建材， 设备和设施的应让开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。 （5 ）验收时注意和物管密切相关的设施和管线有无按要求做好： 包括岗 亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取水用