房地产企业所得税汇算清缴培训.ppt

（三）计税成本支出的6大内容（31号文第27条） （1）土地征用费及拆迁补偿费 （2）前期工程费 （3）建筑安装工程费 为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等 。 指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。 2、房地产开发企业税前扣除的特殊规定 第六十二页，共一百一十六页。 (4) 基础设施建设费 (5) 公共配套设施费 (6) 开发间接费 指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。 为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等 。 （三）计税成本支出的6大内容（31号文第27条） 2、房地产开发企业税前扣除的特殊规定 第六十三页，共一百一十六页。 （四）计税成本核算的程序（31号文第28条） 预提费用、待摊费用 当期实际发生的各项支出（税法口径） 应计入成本对象的成本 应在当期税前扣除的费用 成本项目 直接成本 间接成本 共同成本 成本对象 完工成本对象 在建成本对象 未建成本对象 前期已完工成本对象 本期已完工成本对象 已销开发产品 未销开发产品 固定资产 当期申报扣除 实际销售时扣除 开发产品 固定资产 已销 未销 当期扣除 实际销售时扣除 按可售面积计算单位工程成本 按性质 经济用途 时间 地点 2、房地产开发企业税前扣除的特殊规定 第六十四页，共一百一十六页。 （五）计税成本的计算（31号文第29条） 共同成本 能够分清成本对象的间接成本 成 本 对 象 直接成本 不能分清负担对象的间接成本 直接计入 按受益和配比原则分配计入 （1）占地面积法 分配方法 （2）建筑面积法 （3）直接成本法 （4）预算造价法 2、房地产开发企业税前扣除的特殊规定 第六十五页，共一百一十六页。 分配方法--（1）占地面积法（第29、30条） 一次性开发 某一成本对象占地面积 全部成本对象占地总面积 分期开发 首先按“本期全部成本对象占地面积 /开发用地总面积 ”的比例进行分配 然后再按“某一成本对象占地面积 /期内全部成本对象占地总面积”的比例进行分配 期内全部成本对象应负担的占地面积=期内开发用地占地面积-应由各期成本对象共同负担的占地面积 定义：按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例，进行共同成本和不能分清成本对象的间接成本的分配方法 适用范围 仅限于土地成本 如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意 土地开发同时连结房地产开发，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。 2、房地产开发企业税前扣除的特殊规定 第六十六页，共一百一十六页。 一次性开发 已动工开发成本对象建筑面积 开发用地总建筑面积 分期开发 首先按“期内成本对象建筑面积 /开发用地计划建筑面积 ”的比例进行分配 然后再按“某一成本对象建筑面积 /期内成本对象总建筑面积 ”的比例进行分配 定义：按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例，进行分配共同成本和不能分清成本对象的间接成本的方法。 适用范围 单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。 2、房地产开发企业税前扣除的特殊规定 分配方法--（2）建筑面积法（第29、30条） 第六十七页，共一百一十六页。 （3）直接成本法 （4）预算造价法 定义：按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例，进行分配共同成本和不能分清成本对象的间接成本的方法。 借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。 其他成本项目的分配法由企业自行确定。 定义：按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例，进行分配共同成本和不能分清成本对象的间接成本的方法。