春节前营销策略.ppt

春节前营销策略 第一页，共四十二页。 目 录 第一部分 市场定价篇 CONTENTS 第二部分 营销篇 第二页，共四十二页。 第一部分 市场定价篇 潜在客户对房屋单价敏感度高，但对总价敏感度相对较低，接受4000/㎡以下的客户较多比率约为27%。 城改房房价比同类商品房低1000-1500元，潜在客户存在较大的购买可能性。 潜在客户能接受的首付额度在10-15万之间 易居市调结果显示 第三页，共四十二页。 海璟印象城 金源御锦华府 星币传说 东泰城市之光 汇林华城 香克林小镇 安诚御花园 金源御景华府 东泰城市之光 海景印象城 星币传说 汇林华城 本案 香克林小镇 安诚御花园 从地理位置上看，临近的几个城改项目属于居住成熟区域，相对本项目而言具有一定优势。 第四页，共四十二页。 东北二环交汇口，交通非常便捷的大众化楼盘。 教育： 陕重子校，育新小学，前进小学，48中，西煤子校。 交通： 地铁三号线，36路，241路，410路，104路，23路，27路，47路，28路，16路，二环1号，二环2号等。 购物： 胡家庙村副食批发市场，大明宫建材市场，轻工市场，义务商城等。餐饮： 小板栗大盘鸡，朱军塘坝鱼等。 娱乐： 大明宫遗址公园，浐灞生态园等大型文化旅游景点。 周边配套资源—— 第五页，共四十二页。 项目地块零散，未采取集中安置，而是每期都有安置房。分散安置不利于可售房源品质塑造，但是可售早期增加了可售房源，缓解了资金压力。 一期（D地块） 二期（A、B地块） 一期安置楼 C地块 二期安置楼 二期为A、B地块，在东二环以东，占地220亩，是最大的一块地，建筑面积 约80万㎡，建筑形态为33层高层点式楼，户型在40-140㎡，以两房和三房为主。安置楼为四栋高层，被置于东南一角，但未进行单独分离。在配套上有了学校和运动场馆，配套相对一期有很大提升。 项目总占地300亩，总建面91万平米，容积率4.0，分为三期开发。目前拟开发A、B、C、D四个地块。 一期开发D地块，该地块在最西边，地块面积最小，东临规划路，相对最为独立。占地15亩，建筑面积10万㎡，容积率高达10，3梯9户点式楼，以两室为主，品质较差。安置楼为最南边的连体点式楼，密度较大，与可售房源没有进行明显分隔。 项目开发随着时间推移，产品品质逐步提升。 第六页，共四十二页。 英式风情小镇，异域风格主打有一定品质感的大型城改项目。 学校：西安中学、陕师大锦园国际小学、西安外国语学校；商场：家世界、人人乐、苏宁、国美电器、大明宫建材家居城；银行：中国银行、招商银行、建设银行、光大银行；医院：长安医院、未央第一口腔医院、惠仁医院、唐城医院。 周边配套资源—— 第七页，共四十二页。 项目安置区域相对集中，但并未放在一个地块上，项目以英伦风格主打，高调入市。 项目一期占地5万平米，总建面19.7万平米，容积率3.31.以板点结合的高层和小高层为主，其中包含5栋9-18层小高层，6栋27-29层高层。 安置区域 安置区域 安置区域 启动区 西安拿到正规手续较早的城改项目，前期以英伦风格高调入市，配合较低价格塑造了高性价比，市场关注度高，为后期项目形象提升奠定了良好基础。 一期以三房和两房为主，其中三房户型在120-136㎡之间，占比44%；两房户型在88-95㎡之间，占比在41，其余为140-190㎡四房。 第八页，共四十二页。 教育配套：前进小学、陕重中学、市38中、48中 商业配套：大明宫家具城 休闲配套：大明宫国家遗址公园 小区温泉泳池 周边配套资源—— 二环内大明宫区域，规模优势明显的大型城改项目。 第九页，共四十二页。 一期共计24栋建筑，由12栋多层、6栋小高层及6栋高层组成，主力户型为109-124㎡三室，沿太和路边建有二层商业配套。由于地块原先属于耕种地块，开发中并未规划安置区域。目前一期12栋多层已交房入住，其余工程进度外装修中。 目前在售二期产品，二期地块占地115亩，共有10栋高层组成，建筑总高23层-33层，产品形式与一期相近；项目二期是一期的升级版，除了可以享用一期的配套外，二期内有儿童托管中心和一个三层的会所，会所内建有温泉泳池；二期预计将在２０１１年底到２０１２年６月陆续交房。 项目共分5期开发，4-5期地块位于整个项目西南面，与一期地块相距350米，整体横跨华远君城项目南北。项目规划4期、5期建有原东前进村村民拆迁安置房，拆迁安置实行过渡安置办法。目前地块状况尚未动迁。 项目三期地块位于东南角，规划由20余栋点板高层组成，三期地块也是项目全部四块地中最大的一块。地块目前正在动迁中 一期地块现状 二期地块现状 三、四期地块现状 利用现有路网分区开发，低价值地块解决回迁，提高商品房区价值 第十页，共四十二页。 东二环上