第四章房地产评估.pptVIP

三、折现率估算 1. 市场提取法（比较法）：该方法是通过在市场上搜集3个以上类似房地产的价格、净收益资料，选用相应的公式计算求出折现率 2. 资本资产定价模型：折现率等于无风险利率+风险附加报酬率 3. 投资资本结构组合法：将购买房地产的抵押贷款的利息率与自有资本所期望的投资回报率，按照资金构成比率进行加权平均求得折现率。 4. 债务保证率法： R=DCR*m* Dcr=noi/im (其中：noi为年净收益 im为年债务偿还额 四、残余法 A = VL * rL + Vb* rb VL =（A - Vb* rb）/ rL 或 Vb =（A - VL * rL）/ rb 残余法就是说：在知道估价对象中的土地部分或建筑物部分价值时，可以利用土地与地上建筑物共同产生的收益来估算建筑物部分或土地部分的价值。 适用于年净收益持续不变、可获收益无限期的情况。 第六十三页，共八十四页。 五、收益法应用举例（注意与教材观点的差异） （一）房地合一评房地产价格 房地产价格＝房地产纯收益/综合资本化率 房地纯收益＝房地产总收益－房地产总费用 房地产总费用＝管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费 [例]某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,800元。该大楼总建筑面积为12,000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定为6%。试根据以上资料评估该写字楼在2004年5月的价格。 第六十四页，共八十四页。 1、估算年有效毛收入 年有效毛收入＝2.5×365×12,000×（1－10%） ＝9,855,000元 2、估算年营运费用 （1）管理费： 年管理费＝9,855,000×3.5% ＝344,925元 （2）维修费： 年维修费＝4,800×12,000×1.5% ＝864,000元 （3）保险费： 年保险费＝4,800×12,000×0.2% ＝115,200元 （4）税金： 年税金＝9,855,000×（12%＋6%） ＝1,773,900元 （5）年营运费用： 年营运费用＝344,925＋864,000＋115,200＋1,773,900 ＝3,098,025元 3、估算净收益 年净收益＝年有效毛收入－年营运费用 ＝9,855,000－3,098,025 ＝6,756,975元 第六十五页，共八十四页。 4、计算房地产价格 房地产的剩余收益期为45年，则： 房地产价格＝6,756,975÷6%×[1－1/（1＋6%）45] ＝104,434,671元 房地产单价＝104,434,671÷12,000 ＝8,703元 5、评估结果 经评估，该写字楼房地产在2004年5月的价格为104,434,671元，单价为每平方米8,703元。 第六十六页，共八十四页。 某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2％。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10％，每年需支付的管理费为年租金的 3.5％，维修费为重置价的1.5％，土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率7％，建筑物资本化率8％。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价格。 第六十七页，共八十四页。 1、选定评估方法 该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 2、计算总收益 总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益＝50×12×900×（1－10％）＝486000（元） 3、计算总费用 （1）年管理费＝486000×3.5％＝17010（元） （2）年维修费＝2500×90