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恒天项目策略初探金达利机构 目 录一.城市综合体概况二.成功案例赏析三.项目自我审视四.推盘思路金达利机构 一.城市综合体概况城市综合体概念及特征金达利机构 城市综合体定义城市综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。金达利机构 优越的地段和区域催生了城市综合体城市综合体依地段而生，城市一般都在CBD区域就会出现高档次的复合建筑楼群。其功能不能是单一的，而是复合性的，从这一点来看，CBD本身就是一个庞大的综合体。如北京万达广场就是一个典型的CBD区域的城市综合体。　　金达利机构 城市综合体四大发展模式模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式complex =hotel+office+shopping+apartment+…北北京 京东东方 方广广场场北北京 京华华贸贸中中心心金达利机构 模式二：以写字楼为核心功能的发展模式shoppingcomplex =office (主) +apartment(次) +hotel金达利机构 模式三：以酒店为核心功能的发展模式shopping complex = hotel(主) +apartment(次) + office金达利机构 模式四：以商业为核心功能的发展模式complex =shopping (主) +hotel金达利机构 城市综合体四大特征特征一：超大空间尺度城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。金达利机构 特征二：通道树型交通体系通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。金达利机构 特征三：现代城市景观设计应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。金达利机构 特征四：高科技集成设施城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。金达利机构 城市综合体开发标准1 . 三大选址标准　　项目所在位置为城市核心区有人流和消费基础 项目位于城市中心，是城市经济新增长点位于新开发区2. 必须有营造园林景观的基础　　大型城市综合体必须有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础。金达利机构 3. 具有交通便捷的区位优势城市综合体与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要与城市其他区域之间有快速便捷的交通网络做纽带，保证在综合体内的办公人员出行的便利性。最好位于地铁站或交通便利位置。交通的便利将为城市综合体项目带来大量的人流和物流，特别是为零售提供持续不断的人流，保证所有资源使用的最大化。金达利机构 4 .必须营造齐备的生活系统为满足城市精英阶层的居住、消费、休闲、娱乐、社交多种形态的高品质生活需求，大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统，其中必须具备一定规模的大型购物中心、五星级酒店和国际化写字楼。金达利机构 城市综合体特点总结地段优越 交通便捷类型齐全 配套完善城市综合体多少处于城市CBD核心区域，交通便捷。写字楼/住宅/商业等类型齐全，各种生活配套相当完善。造型独特 空间开阔科技先进城市综合体是高科技、高智能的集合体，高科技广泛的应用于室内交通/安保/消防等方面。多少城市综合体在造型上独具新颖、空间开阔，具有很强的吸引力。金达利机构 二.成功案例赏析1、国内案例2、西安案例金达利机构 1.国内案例北京万达广场建外SOHO金达利机构 北京万达广场金达利机构 北京万达广场北京万达广场位于东长安街CBD核心区，国贸桥东500米，东长安街北侧，北京电视台(BTV)新台址对面。与国贸大厦、摩托罗拉大厦、惠普大厦，京广中心、中央电视台（CCTV）新址毗邻而居。金达利机构 占地面积：10万平方米总建筑面积：50万平方米物业类型：住宅、商住楼容 积 率：4.37绿 化 率：30%历史价格：14000元/平方米开盘时间：2003-10-25开 发