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物 业 管 理 property management;第一讲 物业管理在我国的产生与发展;第一讲 物业管理在我国的产生与发展 ;第一节 总述 ;第一节 总述;第一节 总述;第一节 总述;第一节 总述;第二节 物业管理在我国的产生与发展 ;第二节 物业管理在我国的产生与发展;第二节 物业管理在我国的产生与发展;第二节 物业管理在我国的产生与发展;第二节 物业管理在我国的产生与发展;第二节 物业管理在我国的产生与发展;第三节 物业管理现状和发展趋势 ;第三节 物业管理现状和发展趋势;第三节 物业管理现状和发展趋势;三、发展趋势 －－重要性日益凸现，行业地位不断提升 物业管理区域应该规模化 物业服务企业应该集团化 物业管理服务应该规范化;四、主要法律法规 《物权法》（全国人大） 《物业管理条例》（国务院） 《业主大会和业主委员会指导规则》（住建部） 《前期物业管理招投标办法》（原建设部） 《物业服务收费管理办法 》 （国家发改委、原建设部） ;第二讲 物业管理概述;第一节 物业管理的含义;二、物业的含义 从物业管理的角度来说，物业是物业管理的物质对象(实体)，是指各类房屋及其附属的设施设备和相关场地。 ;1.物业的权属边界 (1)土地的范围（红线） (2)各类管线（分界点） (3)围合的空间（产权界定） 专有；共有；公有;2.物业的分类 (1)居住物业 (2)商业物业 (3)工业物业 (4)其他物业;三、物业管理的概念 1. 最早的官方定位：《城市新建住宅小区管理办法》（原建设部33号令） 第二条：“本办法所称住宅小区管理，是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。” 第四条：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理。”;2.《物业管理条例》的提法 第二条：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”;3.《物权法》的说法 第81条：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。” 第82条：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”;注意： 物业管理始终没有定义，即其内涵与外延不清导致定位不准。;4.物业管理的三个层次 （1）物业的基本管理服务 （2）物业的资产管理 （3）物业的投资组合管理;5.基本管理服务的三个档次 （1）保障型：适用于经济适用房、旧有公房，服务标准低、收费低（目前适用政府指导价）； （2）服务型：适用于商品房，服务标准和收费标准高于保障型，收费以政府指导价为基础，参考物业档次协商确定； （3）享受型：适用于高档商品房，收费为市场调节价。;6.两个主体 （1）业主 业主即产权人，指房屋所有权人，其法律依据是房产登记簿，其表现为房屋产权证。业主包括个人、单位、国家。 （2）物业服务企业和其他管理人 指以物业管理为主营业务的独立的经济实体，即按公司法成立的各种所有制的物业服务企业（民营、国有、外资等）。注意它与劳动服务公司（保洁、绿化、保安等公司）的区别。 其他管理人：目前暂未界定。 ;7.物业管理的特征 （1）在我国现阶段，将社会化、专业化、市场化的房屋管理模式称为物业管理。 （2）其显著的两个特点是委托、有偿。 （区别于计划经济下行政福利的管房模式） ;第二节 物业管理的目的;2.以人为核心——物为人用的要求 创造和提供安全、舒适、文明、和谐的生活工作环境与秩序，满足不同住用人全方位、多层次的需求。 人对居住的不同层次的需求: （1）住面积——温饱社会的基本要求 （2）住功能——小康社会的硬件要求 （3）住环境——小康社会的硬、软件要求 （4）住服务——小康社会的软、硬件要求 （5）住品位——后小康时代的追求 环境与秩序管理的基本要求:安全、安静、安逸;3.社会责任 社会效益、经济效益、环境效益的统一及做到同步增长。注意处理： （1）三个效益的联系与关系，谁为主（学生：政治挂帅、以学为主、身体第一）； （2）物业服务企业的社会责任与权利的某种不对称现 象； （3）业主整体利益的要求和个别业主利益诉求的不对 等情况。;二、物业管理在房地产开发中的地位和作用 与自然的和谐－－天