淮北某商业调研及标杆商业项目全案运作方案.pptVIP

委托专业商业管理机构进行统一管理； 注意前期招商、销售执行人员与后期商管队伍建设的延续性； 商业管理制度、章程制定的后续性； 商馆与物管的有效分离； 店家需要持续性的商业培育与辅助经营； 商管策略 第九十五页，共一百一十九页。 项目各区块面积（不包括写字楼3-20层） 楼层 可售部分经营面积（不包括酒店裙楼） 可售部分经营面积（包括酒店裙楼） 7层 1250 1250 6层 1250 2050 5层 1250 2050 4层 1250 2050 3层 6550 7350 2层 8450 9350 1层 11550 12450 总计 31550 36550 投资回报问题 第九十六页，共一百一十九页。 2、标杆性项目评测 楼层 均价 建筑面积（平方米） 经营面积（平方米） 承诺回报利率 回报年限（年） 年回报额度（元／平方米·年） 单平建筑面积回报（元／平方米·天） 单平经营面积回报（元／平方米·天） 单平绩效 5F —— 3333 1833 —— —— —— —— —— —— 4F 15000 3333 1833 8% 5 1200 3.288 5.978 23.91 3F 22000 3333 1833 8% 5 1760 4.822 8.767 35.07 2F 25000 3333 1833 8% 5 2000 5.479 9.963 39.85 1F 29000 3333 1833 8% 5 2320 6.356 11.557 46.23 负1F 25000 3333 1833 8% 5 2000 5.479 9.963 39.85 小计 —— 20000 11000 —— —— —— —— —— 36.98 注：扣点按照25%计算；得房率以55%计算；暂不考虑联营广告费、进厂费等其它商场收益。 由上可见，按照限定价格与投资回报承诺测算，并按照目前约定商场联营形式运营，若要达到投资户最低获利额，项目整体需要实现37元/平方米的绩效。 *****国际 第九十七页，共一百一十九页。 而目前号称淮北运营最好的百货商场： 项目 建筑面积（平方米） 营业面积（平方米） 日均营业额（元） 单平绩效（元/平方米） 年营业额（万元） 联营扣点总额（万元） 东方百货 16000 8200 200000 24.3902439 7300.00 1825.00 建筑面积（平方米） 营业面积（平方米） 日均营业额（元） 单平绩效（元/平方米） 年营业额（万元） 联营扣点总额（万元） 金淮北 20000 10000 243902.44 24.3902439 8902.44 2225.61 按同比方法测算金淮北投资、运营可行性： 假设金淮北正式运营以后，在整体市场分额不变的前提下，整体规模的扩大，而总销售额按等比例同样扩大，即单平方绩效不会降低（在市场竞争状态下是不可能实现）。金淮北商场部分（约15000平方米）即时全部实现满驻，实现的联营扣点收入为2226万元，预估可实现纯利8902*4%=356万。 第九十八页，共一百一十九页。 金淮北项目若实现完全销售（最大经济价值获取状态）每年承诺回报的金额为3093万，而商场每年满驻联营扣点额为2226万，商管公司每年面临860万的亏损差额。预估其商管每年纯利是356万，每年任有500万亏空，该部分能否从广告费、商家入场费、商管费等方面获得补偿，我司认为风险较大。 楼层 均价 建筑面积（平方米） 销售总额（万元） 年回报额（万元） 5年回报总额（万元） 5F —— 3333 —— —— —— 4F 15000 3333 5000.00 400.00 2000.00 3F 22000 3333 7333.33 586.67 2933.33 2F 25000 3333 8333.33 666.67 3333.33 1F 29000 3333 9666.67 773.33 3866.67 负1F 25000 3333 8333.33 666.67 3333.33 小计 —— 20000 38666.67 3093.33 15466.67 金淮北项目管理公司承诺回报额： 第九十九页，共一百一十九页。 多元化经济效益测算 根据前期市场价格初步评估，本项目可售商业面积1-7楼层均价（1-2楼层价格包括商业街内铺加权计算后价格区间,3楼以上按照住宅/写字楼/公寓售价为参照标准）（具体投资回报测算将在后续对应合作的工作成果中体现）： (1)商业设施销售总收入（包括2号楼） 第一百页，共一百一十九页。 项目一期总建筑面积为9.2万平方米，