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故事性或情节性 从项目本身价值挖掘上 案例：东渡·青筑 当青筑选择青浦 青花遇上青筑 青筑遇上同策 给我们的启示是什么？ 至此，情节逐步深入拉开序幕。。。 项目价值梳理 市场竞争梳理 营销策略 客户圈定 推售方案 营销提升 同策资源 第三十页，共五十九页。 初识青浦，原味江南水乡的建筑特质和传承创新的新建筑融为一体 江南水乡白墙黑瓦的老建筑 传承创新的新建筑 第三十一页，共五十九页。 初识青筑，青花和白墙黑瓦的建筑风格为项目的两个鲜明独有的标签 第三十二页，共五十九页。 元青花鬼谷子下山图罐 元青花鬼谷子下山图罐，在?2005年7月12日佳士得拍卖会上，以1400万英镑拍出，加佣金后为1568.8万英镑，折合人民币约2.3亿元，创下了当时中国艺术品在世界上的最高拍卖纪录。 我的目光穿过云层穿过林荫穿过万千人群穿过那天涯一角 触动 在那相视一瞬 你的玲珑你的窈窕你的轻涩你的碧玉之羞你的淡淡绣萝袖 只在一刹拥有了千年的寂寞 上辈子佛前的祈祷今生菩提下的守侯来世渴望的共醉 都在那一曲天籁之音 筝筝弦弦琴瑟一叶 举起金樽邀起明月拍桌而歌随风舞一舞那如烟的愁绪 一曲江南烟雨一阙千年古音还有那一首远古的歌一起随指间的落寞低声吟唱 炙起万年不灭的炉火祭起银蟾孤独的守望滴一滴骨子里的清高 洒下那亿万年前的红泥掬一勺我们守侯了千年的灵魂之水 随那春夏秋冬生老病死万物轮回用我颤拦的纤指用我纠结的掌纹用我为你不眠的眼神还有那呼吸的灵魂 把你唤醒 那尊印着江南烟雨沾着月宫桂香藏着天下女红的 青花瓷 1000多年的发展史，赋予青花厚重的历史感和文化感 第三十三页，共五十九页。 从文化中来，国际和时尚感十足，已经成为时尚的代名词 时尚符号 高端家具 高端定制服装 时尚音乐 第三十四页，共五十九页。 当青花选择上海 上海作为国际大都市，汇聚国际时尚和文化理念潮流 承载青花的国际感和时尚感 第三十五页，共五十九页。 一山、一水、一湖 佘山、黄浦江、淀山湖 青浦淀山湖代表着上海，即代表上海的居住时尚，又有着文化传承 承载青花的历史感和文化感 当青花选择青浦 第三十六页，共五十九页。 于是，化作青筑而生！ 第三十七页，共五十九页。 又一场文艺复兴之路，正在上演。。。 第三十八页，共五十九页。 “不一样性” 三、营销主线 营销主线：整个报告的营销核心思路，贯穿项目始终 营销策划是系统的工作方法 营销不能没有主线，如同人不能没有灵魂 一个好的营销方案，营销主线是项目营销的成功关键之一 第三十九页，共五十九页。 深度解读和挖掘项目的核心价值及传播概念！ 项目本体价值 市场竞争及机会点 客户需求分析 提炼出 项目的营销主线 第四十页，共五十九页。 营销主线 东渡·青筑 案例 深度解读和挖掘青筑的核心价值及传播概念！ 第四十一页，共五十九页。 解读青筑 当“青筑”选择“青浦” 当“青花”用于“青筑” 给我们什么启示呢？ 营销主线 东渡·青筑 案例 第四十二页，共五十九页。 关于阶段性营销报告竞标提案 分享与沉淀 同策咨询 2012年9月 第一页，共五十九页。 与发展商的充分沟通 界定报告的核心内容 明确项目产品当前要解决的核心问题 聚焦报告思路 项目本身与营销现状的认知 第二页，共五十九页。 报告撰写思路 从项目三大营销背景发生的变化： 1、项目概况 2、市场背景 3、客户情况 重新思考营销策略的观点： 1、重新审视当前营销背景，诊断项目营销困境 2、围绕目标及核心问题，找到可执行营销策略和方案 第三页，共五十九页。 报告撰写思路 开发商目标理解 本体 市场 解决方案 案场 项目诊断 客户 第四页，共五十九页。 营销报告就是围绕目标问题，展开策略逐步推导，得出营销总策略及策略执行，最终解决目标问题的过程 目标问题界定 目标界定 目标下的问题 解决问题方法 策略推导 项目本体价值 市场机会分析 客户需求分析 项目竞争分析 营销总攻略 让客户知道 让客户叫好 让客户认可 让客户购买 形象定位 媒体推广 口碑效应 项目展示 现场服务 客户体验 价格策略 推售策略 让客户来 让客户买 第五页，共五十九页。 城市 项目类型 一线城市 中小户型刚需盘 近郊精品盘 远郊大盘 文化豪宅 陌生区大盘 二线城市 市区大盘 远郊大盘 三线城市 内生市场大盘 陌生区域大盘 持销大盘 第六页，共五十九页。 一线城市 项目类型 困境 举措 成效 一线城市 中小户型刚需盘 市场降声一片，成交量下跌，竞争对手大幅降价 原先销售目标，实现难度巨大 客户数量初步达标，却不足以实现销售任务 顺应市场变化，明确目标客群，定调性 蓄势阶段发挥项目调性，借用展会、销售中心开放等节点进行”眼球营销” 突破阶段,”湿意营销” 强攻阶段,推出底价开