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华虹科技写字楼招商方案 一、项目介绍与产品价植构建 项目主要特性——地段价值、区位价值 位于美丽的金溪河畔旁，视野开阔，望城景致，毗邻人杰地灵的金溪河，距汽车站 5 分钟路程，距国家 4A 级风景区玉华古洞 7 公里路程，驾车 10 分钟车程，本项目将成为城市的文化和环境影响力； 同时是一个机遇，将成为将乐县综合性智能业态的稀缺价值。高 米， 层。 前瞻性创新设计： 打破区域固有产品形态， 引领智能写字楼未来 发展。 高端性目标定位：高端产品对应高端客群，市场形象高举高打， 专为高端客户量身打造，突出企业品牌形象，打造成功产品。 业态类型：商务楼、酒店、宾馆、 KTV 、美容院、 SPA、休闲 洗 浴中心、健身俱乐部、集团企业办公区，单位面积 120m2 至 180 m2 整层面积约为 2000 或 1100 多平方米。地下停车场建筑面积 2305.9 m2，共 个车位。 楼盘名称建筑面积 楼盘名称 建筑面积 （m2） 租金价格（元 /m2） 平均 20 元（未装 入驻率 鸿图不夜城 金森公司 花园酒店 不到三分二 130 m2 左右 山水酒店 三华城 民宅（套房） 夏华、东方商厦 上河国际、澜泊湾等 乐活城 宏泰名城 每层 600 m2 左右 20 元（已装修） 约 40 元（已装 未入驻 130 左右 10 元（已装修） 系商铺建筑 建设之中 将乐现有楼盘分析： 电梯数量配置明显不足，速度绶慢，候梯时间长，严重影响了入驻企业的商务，办公效率。 车位配比普遍存在偏低， 未能达到每 200 平方米有一个停车位 的 基本标准。 将乐目前无一家高端智能化写字楼。 认真细致的市场调研分析是商业项目科学、 合理定位的依据， 科 学合理的商业定位是商业项目的运营基础， 出其不意的招商策划是高 效出租的保障， 优质的物业管理服务是项目经营的根本。 通过拥有良 好的硬件条件， 通过精确的定位招商后及专业的运营， 把本项目打造 成辐射将乐县城最具代表的综合智能化写字楼。 三、招商及租赁策略 1、招商策略——专业团队全方位出击，抢占市场。 入市时间— —在本县城其它写字楼还未放量的阶段， 本项目更能 抢占市场先机。政府招商——加强与政府发改局、 经贸局及外经招商办、 工商 局 的合作，是抢夺优质客户的重要渠道，尤其是金融类客户。 租赁成本控制——价格是吸引客户的最有力条件， 从装修、免租期、消防改造等各环节进行掌控，降低营运成本就可实现让利。 楼层控制——通过合理的开零划分和楼层控制，吸纳更多的客户，加快招租速度。 渠道招商——加强与第三方中介的合作， 多方推介能提高面积的去化速度。将乐现存的中介所共六家：将乐县阳光房产代理中心；将 乐县乐易房产服务代理中心； 将乐县鸿运房产中介服务部； 将乐县百 安居房产中介服务部； 将乐县三华房产中介服务中心； 将乐县为民房产信息中心。 2、客群分析 a、从工商局企业股调出将乐县城区内的企业和机 构，商务楼、 酒店、宾馆、 KTV 、美容院、 SPA、休闲洗浴中心、健身俱乐部、集 团企业办公区明细，以便寻找租赁客户； b、各大商会、协会、组织 介绍租赁客户； c、民宅办公区、 KTV 、美容院、酒店、宾馆拜访； d、 第三方中介所； e、政府部门合作。 3、招商阶段如何划分第一阶段 市场蓄市期第二阶段 市场上升期第三阶段 市场高峰期第四阶段 持续租赁期 4、招商节点控制 储备目标租户， 宣传项目及初步意向洽谈， 储备租户可填满租赁面积的 40%，完成 5 至 6 家大客户的正式签约，储备租户正式签约， 新增目标客户，部分入住。 四、推盘策略 楼层控制——以半层、整层、多层消化为主，也可零星租赁。需 求面积在半层以内的租户， 对装修布局的改动小， 更愿意选择入住方便快捷的精装写字楼；租赁整层、多层面积的大租户，对装修布局要 求高，一般会改造，精装房改造会加大租赁成本。 五、价格策略 价格确定方法： 价格测试是分析把握客户能承受的最高价位以 及项目产品间价格体系是否合理的关键， 是创造利润最大化， 去化均匀的重要保证。 1、初步价格测试——根据不同企业经营类型，对外报价范围， 以判断客户对总体价格的接受度。 2、租户落点——客户初步落点， 以获得客户对户型价值的判 断。 3、户型价格测试——初步价格表制定后，对客户进行落点户型 的报价，测试客户具体户型价格接受度以调整价表。 4、客户意向落点分析，价表修正，确保分布均匀。 5、价格确定，最终价格确定。 前期以租金低价入市， 或免租期 月，后期未精装修租金每 月１ ５元 /m2（试定），精装租金每月 40 元 /m2（试定）。从第四年起租金年递增 8％；总体租金递增比例不超过原租金水平的 30％（试定）。 项目产值——租赁面积 24885.7m2（已扣除一楼面