成都温江德坤光华大道项目裙楼商业业态定位37P.pptVIP

针对业态不同的经营模式和经营时间段，对地面和地下车位作指导的区域划分： 餐饮休闲区：主要集中在B区的地面停车位及地下车位 精品百货区：主要集中在—2F的 酒店写字楼：集中在—1F局部 —1F作为酒店与写字楼的专属车位，为保证其私密性和安全性，不宜与其他车位混停，建议硬性分区。 —2F属商业车位，不宜作硬性划分，根据不同时间段各业态产生的停车量相互借用。 项目商业业态配套定位 车 位 配 套 —2F —1F 酒店、写字楼停车区域 超市/百货/餐饮停车区域 餐饮停车区 1F 超市卖场 第三十页，共三十八页。 卖场主入口 交 通 动 线 项目商业业态配套定位 观光电梯，建议规划A区2部、B区3部 超市验货区 公寓入户大厅 1-4F 循环电梯 -1F 超市电梯 写字楼商务大厅（建议开间不超过5米） 促销广场 项目各区域布置 第三十一页，共三十八页。 卖场主入口 交 通 动 线 项目商业业态配套定位 物流及消防通道，建议宽20米 项目交通动线布置 超市电梯口 纵向交通：观光电梯供夜间消费用 内循环动线 第三十二页，共三十八页。 灯光规划设计： ——室外灯光设计应符合美学原理，体现建筑性格，避免大面积相同亮度所引起的呆板感觉，有效利用夜晚的黑色背景勾勒出建筑物的轮廓，使其在区域内具有地标高度。室外灯光设计在减少眩光同时要兼顾外立面广告位展示要求。 项目商业业态配套定位 其 他 配 套 ——室内灯光设计应符合环保要求，在满足正常照明需求的同时要更多考虑商业业态的功能需求。更应注重灯光设备与其他设备（消防、智能等）的合理性。 第三十三页，共三十八页。 广告位设计： 商场广告与其他媒体广告不同，具有特殊的广告信息传播优势:及时导购、目标明确、有效性强、迅速及时、灵活多样等特点。其产生的经济价值也不容忽视。 在设计上也应在充分考虑外立面结构，功能结构方面，使具更换简便，可操作性强，规划统一、布局统一、制作管理统一的特性。 项目商业业态配套定位 其 他 配 套 第三十四页，共三十八页。 德坤·光华大道项目裙楼商业 业态定位 伍仑巴企业策划（四川）有限公司 2010.07 第一页，共三十八页。 项目业态定位 2 项目发展思路 3 1 第二页，共三十八页。 项目发展思路 3 1 A 温江区域发展背景 B 温江商业 发展特征 C 温江消费 发展趋势 本项目 发展策略 第三页，共三十八页。 一、项目地理位置 位于成都市温江区 西邻温江老城区，距离温江老城中心约1公里； 向东距成都三环路约14公里，车程约12分钟，距二环约20公里，车程约20分钟； 紧邻光华大道 双向8车道，是温江城区与市区联系的主干道，项目交通便捷，邻近地铁4号线出口； 邻近区政府新办公大楼，地理位置优越。 中心城区 温江区 12分钟 20分钟 本项目 二环 三环 老城区 光华大道 本项目 新城区 A 温江区域发展背景 第四页，共三十八页。 二、温江区域空间发展格局 东部居住区： 老城区 新城区 中部教育科研区： 大学城 西部工业集中发展区： 海峡科技园 海峡科技园 大学城 老城区 新城区 A温江区域发展背景 第五页，共三十八页。 解析： A 温江区域发展背景 老城区生活配套完备，未来功能布局变化不大 新城区是温江未来的商贸和文化中心 温江未来将重点发展二、三产业，为项目发展树立良好的市场预期 第六页，共三十八页。 一、温江商业空间分布状况 大南街 文庙步行街 东大街 人民广场 温江商业集中于东大街两端 B温江商业发展特征 第七页，共三十八页。 二、温江主要消费市场 现有商业基本能满足温江人的日常消费需要，主要商业场所包括： 文庙步行街： 运动休闲服饰、男女装、餐饮、影院、网吧、菜市场 人民广场： 人民商场及超市：日用、小吃、男女服饰、运动休闲服饰； 其余散铺：运动休闲服饰、饰品、美容美体、网吧、影院、电器、培训学校 街铺： 东大街集中了母婴用品及儿童摄影等商业 大南街以女装、鞋帽、 化妆品、美容美体为主 B 温江商业发展特征 第八页，共三十八页。 三、温江商业品牌与档次 档次：以中低档为主 商铺以小铺为主，单店经营面积一般不超过50m2 知名运动休闲品牌十分有限，仅有： Kappa、班博、李宁、Vero moda、Jackjones、鳄鱼恤、百事、班尼路、美特斯邦威、佐田体育、乔丹、安踏、康威 知名男女服饰品牌稀缺，仅有：金利来、雅戈尔、playboy、杉杉、罗蒙、哥弟、老爷车、恒源祥、圣大保罗、杉杉、鄂尔多斯 化妆品商铺数量众多，但多为低档劣产品 消费群体 绝大多数为温江地区居民 难以吸引区外消费者 经营状况 文庙步行商业氛围较浓，是温江区人气最旺的商业场所；人民广场经营状况不佳