X年淄博大张村项目前期调研及定位报告.pptVIP

会所类型 效用倾向 设置意向 科目 投资 收益 使用率 少 高 高 使用、效益 鼓励 乒乓球、桌球 少 少 高 使用 鼓励 篮球、单双杠、门球、棋牌、儿童活动、阅览、多功能厅 高 高 高 形象 鼓励 壁球、健身、羽毛球馆、游泳池 高 少 高 形象 权衡 网球、网吧、咖啡厅 高 少 低 广告 取缔 桑拿、温水游泳池、迷你高尔夫、保龄球 运动会所 商务中心 室外运动 室内运动 阅览室、多功能室 篮球、门球、单双杠、儿童活动中心 羽毛球室、乒乓球室、、桌球室、健身房、棋牌室 会所功能设置以社区居民的需求为导向，采取开放式经营，面向业主及周边居民。 会所配套定位 第八十六页，共一百二十七页。 右图案例：广州云山诗意·人家玻璃天窗模拟了传统木结构的构架 项目会所规模建议控制在1000-2000平米左右启动期作为项目展示体验中心和销售中心，后期转为社区会所，临近主入口和商业街设置，便于形成经营上的互动 第八十七页，共一百二十七页。 阳光停车场——实现真正的人车分流 交通组织 出入口尽量远离高价值物业区域 高层集中地下停车，尽量做到人车分流，车行路沿社区外环线布置； 车行动线与地下停车场出入口设置相协调； 车库设有电梯直接入户，地下入户大堂也要有品质； 地下阳光车库处理，设计有采光口和采光井，以及灯光 第八十八页，共一百二十七页。 细节 材料 服务 环保节能及智能化技术： 以完善的功能提升居住的舒适性； 对细节的追求： 只有同多对细节的把握及不断追求，才能 创造更好的产品 物业服务的进一步加强： 物业的作用已经不仅仅是保安及收费。 产品附加值 第八十九页，共一百二十七页。 新技术应用——本项目运用新技术的三项原则 原则一：选用价格适中的经济型材料，控制建造成本 原则二：运用合理的规划设计以及施工技术，减少维护成本 原则三：综合利用各种节能系统，最大限度的减少业主使用成本 新技术的应用 第九十页，共一百二十七页。 新技术的应用 成本 案例 在项目中的作用 智能化 社区智能卡识别系统、磁卡出入系统、门控系统、指纹识别出入系统，全方位可视对讲系统，温度、灯光、窗帘及家电全方位远程控制系统等； 高 深圳红树西岸 （由于智能化技术使用门槛较高，成本高，目前仅在少数项目中进行了尝试） 项目的主要卖点 舒适性 恒温系统，恒湿系统，新风系统、隔音系统等； 较高 当代MOMA 锋尚国际公寓 项目的主要卖点 节能 太阳能运用，屋面绿化等 一般 万科东丽湖 （使用较广泛） 并非项目的主要卖点，主要为项目节约成本 本项目中新材料、新技术的使用并非项目的核心竞争力和主要发力方向，但部分新技术的运用成本低且可以为项目节约成本，因此，可以选择节能方面的新技术运用于本项目。 目前新材料、新技术在住宅中的运用主要分为三种： 当代MOMA 红树西岸 锋尚国际公寓 第九十一页，共一百二十七页。 太阳能热水系统 太阳能 新技术的应用——太阳能利用子系统 第九十二页，共一百二十七页。 楼梯间、走道、厕所等“冷空间”朝北布置，作为朝南布置的起居“热空间”的热能缓冲区。 建筑南面争取尽量多的采光面，最大限度的获得太阳能。 建筑南向要考虑夏季遮阳，避免能源消耗紧张，可选择遮阳帘，在不影响建筑外观的条件下达到遮阳的目的。 电梯间北置 建筑南部争取最大采光面 遮阳帘 遮阳帘 新技术的应用——产品设计子系统 第九十三页，共一百二十七页。 黄金国际、名尚城市广场：开发商的品牌、项目品质及项目的 规模都是周边项目所无法企及的。 盛世名苑：借助中润大道以北地区的全面开发 以及周边项目的带动，以价格取胜。 通乾拉菲： 作为淄博西区的城市综合体，其中推出一栋小公寓填补了周围公寓产品的空白。 领导者 追随者 补缺者 各种策略的代表项目 第五十四页，共一百二十七页。 本项目所选择的竞争策略 本项目所面临的态势： 1.项目规模：项目占地规划用地总面积8.15万㎡，建筑面积20.38万㎡。 从规模上无法与周边大盘进行规模竞争。 2.项目地段：位于淄博新区，处于城市西部板块、北部板块发展的交汇处， 但目前城市配套仍不齐全。 3.开发商品牌：贵司作为一个第一次进入淄博市场的开发商，规模及品牌无法与 已进入淄博市场的开发商大鳄进行直接竞争，但贵公司以一个创新的项目产品、 全新的居住理念为淄博市民提供一个舒适的居住空间，必会实现利润打造品牌。 创 新 者！ 第五十五页，共一百二十七页。 创新的重要性 创新对市场竞争的意义： 产品的创新可以使得项目在激烈的市场竞争中快速脱颖而出，从而在市场上占据自己的份额 创新对价格的意义： 产品的创新，可以增加产品的附加值，从而在侧面提升产品的价值已达到最终提高产品价格的作用。 创新对开发商品牌的意义： 作为一个第一次进入淄博市场的开发商，其