内资房地产所得税解读.pptVIP

视同销售的类型 开发企业将开发产品转作固定资产★1或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资★2、分配给股东或投资人、抵偿债务★3 、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产★4等行为，应视同销售 。 注：包括拆迁安置房 ★1注:房地产开发企业在开发项目立项时作为自用或经营性的资产，可作为自建固定资产，按实际发生的成本计价，不视同销售。苏国税发【2003】第195号 第六十二页，共一百一十七页。 ★2注:同国税发【2000】118号 被投资企业向投资方分配非货币性资产，在所得税处理上应视为以公允价值销售有关非货币性资产和分配两项经济业务，并按规定计算财产转让所得或损失。 ★3注：同《企业债务重组业务所得税处理办法》 债务人（企业）以非现金资产清偿债务，除企业改组或者清算另有规定外，应当分解为按公允价值转让非现金资产，再以与非现金资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理，债务人（企业）应当确认有关资产的转让所得（或损失）。 ★4注：同前述获得非现金收益的处理是一致的 纳税人取得的收入为非货币资产或者权益的，其收入额应当参照当时的市场价格计算或估定。 《企业所得税暂行条例实施细则》第五十八条 第六十三页，共一百一十七页。 笔者注：拆迁安置房 所得税：房地产开发企业以房屋抵顶地价款赔偿给原住户的，在计算缴纳企业所得税时，对赔偿的房屋应视同对外销售，销售收入按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定。国税函[2002]172号 营业税：纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋，不论其以何种方式结算价款，以及拆迁人取得房屋作何用途，均应属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。苏地税函[2000]309号 第六十四页，共一百一十七页。 笔者注：与营业税视同销售的区别 此处的视同销售仅为计算所得税的依据，同样不是计算营业税的依据。 根据营业税暂行条例及实施细则的规定，只有两种情况为视同销售要缴纳营业税，一是单位将不动产无偿赠与他人；二是以转让有限产权或永久使用权的方式销售建筑物要视同销售。 视同销售征收所得税的情况要比视同销售征收营业税的情况要多得多，这一点应该引起注意。 第六十五页，共一百一十七页。 视同销售确认收入时间 开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现 。 实务操作？？ 第六十六页，共一百一十七页。 视同销售收入额的确认 确认收入（或利润）的方法和顺序为： （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； ★1  （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。 ★2 注：江苏的规定？？ 计算公式，成本利润率与计税毛利率的差异 第六十七页，共一百一十七页。 ★1注：区别企业将自己生产的产品用于在建工程、管理部门、非生产性机构、捐赠、集资、广告、样品、职工福利奖励等方面时，应视同对外销售处理。其产品的销售价格，应参照同期同类产品的市场销售价格；没有参照价格的，应按成本加合理利润的方法组成计税价格。 （摘自财税字(1996)79号） ★2 注：计算公式为：销售收入=开发产品成本*（1+成本利润率）/（1-营业税税率） 苏国税发【2003】第195号，苏地税发[2003]258号(同营业税调整规定) 第六十八页，共一百一十七页。 视同销售的后续调整 非货币性交易 其中换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为有个价格确认的问题，一般企业以成本，所以这里就存在着时间差异，需要纳税调整。 注意在转固的时候，企业一般只是将成本的数额转为固定资产，但在所得税调整时，主管税务机关一般会根据平均销售单价调整应税所得，这样计税的依据往往会比账面上的固定资产原值要大，此时要注意的是计提折旧的依据可以是计税的依据，而不依据账面原值，但需要单独设置台账进行管理。 第六十九页，共一百一十七页。 视同销售的报表填列 ？？？ 第七十页，共一百一十七页。 八、关于代建工程和提供劳务的税务处理问题 （一）开