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房地产营销PART I 根底知识与根本概念;一、根本概念;2005年2月;2、熟悉以下根本知识 1)房地产价格构成—— 征地补偿费：土地补偿费、青苗补偿费、集体财产补偿费、私人财产补偿费、安置劳动力补偿费、菜田补偿费、复耕费等； 拆迁安置补偿费：私房作价、地上物补偿费、搬家费、拆房费、渣土清理费、临时设施费、周转房费、农户住房原拆原建费、单位派遣费、安置用房费 其他土地开发费：三通一平费、勘测设计费、拆迁征地管理费 住房建筑安装费：住房建筑安装工程造价 附属工程费：煤气调压站、热力站、变电所、锅炉房、高压水泵房等 室外工程费：指上水、污水、雨水、电力、电信、热力、煤气、庭院、围墙、人防工程等费用 公共配套工程费：指幼儿园、文化站、中小学、卫生站、门诊部、副食店、蔬菜店、书店、小饭铺、街道办事处、居民委员会、派出所、工商税务所、等费用 环卫绿化费：绿化费、绿地费、公共厕所等 政府性收费及“四源〞费：“四源〞指煤气厂、热力厂、自来水厂、污水处理厂 土地出让金 税费：营业税、城市建设维护费、土地增值税、投资方向调节税、教育附加费管理费等 利润 ;3〕建筑构造 建筑的构成要素由三局部组成：建筑功能、物质技术条件和建筑形象 建筑的分类——按使用性质：工业建筑和民用建筑； 按建筑结构与材料；木建筑、石建筑、砖混结构建筑、钢筋混凝土结构建筑、钢结构建筑； 按施工方法；装配式建筑、现浇筑式建筑和装配整体式建筑 按层数多少：低层建筑、多层建筑、中高层建筑、高层建筑 房屋组成及其作用—— 根底：承受全部荷载，并传递给下面土层； 墙或柱：承重或/和分割空间； 楼地层：水平承重和分割空间； 楼梯：垂直交通； 屋顶；顶部承重和围护〔避雨、隔热、保温〕 门窗：交通、分隔、采光、通风;4〕建筑构造的影响因素 外力的大小 自然气候〔风霜雨雪、气温、地震、海啸等〕 人为因素〔爆炸、火灾、战争以及生产生活等〕 5〕建筑设计〔以住宅为主〕 受欢送的建筑设计应当表达在： 每个房间大小形状适宜、功能安排合理〔卧室、起居室、厨房、卫生间、阳台的处理上表达设计室室内布局水准〕 ?格局方正，富于变化； ?卧室采光充分、私秘性好； ?厨房卫生间自然通风，最好能采光； ?生活阳台与厨房相连，便于什物放置与晾晒； ?起居室充分采光，景观视野良好； 各个房间搭配合理，科学布局 ? 动静分区、清污分区、干湿分区； ? 根据对象不同，提供不同生活使用功能设计； ? 讲究一定的民俗习惯； 平面立面设计精巧，得房率高;二、建筑材料;建筑材料的分类〔按化学组成〕; 1、建筑材料的主要技术参数： 材料结构状态的主要参数：密度、体积密度、空隙率、密实度 材料的力学性质：强度、弹性与塑性、韧性与脆性、硬度与耐磨性 材料的物理性质：耐水性、抗渗性、抗冻性、吸湿性、导热性、热容性、耐燃性与耐火性 2、建筑材料的根本性能、用途与造价 ;三、建筑过程;根据不同的基地地质构造和建筑要求，地基的处理方式各有不同。 建筑物的最下端与土壤接触的局部，称为根底。其作用是承受建筑物的全部重量并将之分散传递给地基。 一般说来，根底按构造形式分为：条形根底、点式根底、筏形根底、箱形根底等。 砖混结构的建筑，通常采用条形根底； 高层建筑通常采用箱形根底； 一些