20230331-东方金诚-房地产行业信用风险回顾与2023年展望.pdf

2023年3月 行业研究专题报告 房地产行业信用风险回顾与2023年展望 地产行业：2022年房企信用质量大幅下降， ● 本轮地产周期首次出现土地、投资、销售全链条 预计2023年房企信用质量维稳。 放缓，区别于次贷、欧债等危机，供需整体平衡 下地产经济已提质换挡； ● 政策：救项目与救企业并存，预计2023年坚持“房 住不炒”定位的同时，从供给、需求端双向发力 引导信心和市场修复； ● 需求：短期修复但中长期依旧承压，在政策持续 叠加及低基数效应下，预计2023年商品房销售面 积与2022年持平，增速前低后高呈“V字曲线”； 资料来源：Wind，东方金诚整理 ● 供给：2022年开发投资下滑超预期，预计2023年 房企拿地和新开工较弱、广义库存充足影响下， 全年投资增速继续下滑7%左右； 样本房企各一级指标信用质量变化 ● 竞争及盈利：民营房企信用风险频发，国企为拿 地、销售主力，未来国进民退重塑竞争格局，房 价与地价、建安等涨幅背离，短期盈利难有改善； ● 融资： “四支箭”通过信贷、债券、股权、内保 外贷等多种方式改善房企融资环境，2023年房企 非银类融资压力大，政策工具箱落地情况是关键； 资料来源：Wind，东方金诚整理 ● 违约：2022年民营房企违约及展期成主流，2023 年融资环境改善、未违约民企到期体量小，新增 违约风险偏低，但部分资不抵债的展期民企预计 逐渐走上违约、破产的终点； ● 信用质量：2022年房企信用质量大幅下降，销售、 盈利下降明显，房企偿债能力分化加剧，多数民 营房企现金流极为紧张；预计2023年，房企规模 分析师：谢瑞、范新悦 在行业触顶、放缓拿地及新开工下保持稳定，盈 利能力依旧承压，融资环境改善及 “保交房”政 策下房企加强内部现金回流，偿债能力有所修复， 整体信用质量保持稳定。 请务必阅读本报告正文后之免责条款 房地产行业信用风险回顾与2023年展望 一、行业基本面 本轮地产周期首次出现土地、投资、销售全链条放缓，区别于次贷危机、欧债危机、 三去一降一补期间房地产周期低谷，供需整体平